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居抜き造作譲渡とは?

「居抜き造作譲渡とは?」に関する用語説明のページです。

飲食店を退店する場合の理由は業績不振の場合も、繁盛したために立地の良いとところへ移転する場合もありますが、どちらの場合も「原状回復」をすることが基本的な退去条件です。その打合せをしたり、関連資料を確認していると、スケルトン戻しという文言があって、同じ意味のようでもあり、完全には一致しないようでもある、と混乱するかもしれません。そこでここでは、退店時の原状回復とスケルトン戻し、それぞれの意味内容を明確にし、違いもはっきりさせていきます。

原状回復(スケルトン戻し)とは

まず現状回復とスケルトン戻しそれぞれの定義を明確にしていきましょう。

スケルトンとは?

まず理解しやすいものの順番としてスケルトンの定義からです。スケルトンと言うのは、内装など何もないコンクリートの打ちっぱなしの状態のことを指します。

スケルトン戻しとは?

スケルトン戻しとは、文字通り、入居していた設備の内装などをすべて取り払って、建物の構造体のみのスケルトン状態にし、次に入居するテナントが内装や設備機器を新設しやすいようにする工事のことです。当然、その範囲は床・壁・天井、配線・給排水管・吸排気設備など全てに関わります。その状態がスケルトンであることが多いので、コンクリートの打ちっぱなしの状態にすることをスケルトン戻しというのです。

原状回復とは?

ではこれに対して原状回復とはどういうことでしょうか。原状回復とは、借りたときの状態に戻すことを指します。おそらくは大半の賃貸借契約には、退去時の条件として原状回復しなければならない旨の記載があるはずです。ですから、入居した時の状態がスケルトンであれば、スケルトン戻しをすることが原状回復のことですが、スケルトンではない状態で入居していたら、スケルトン戻しが必ずしも原状回復ではない、ということになります。

注意点

したがって退去時には以下の点に注意することが大切です。

原状回復範囲

原状回復は上記の通り、ただのスケルトン戻しではありません。もしも入居した時に、スケルトンの上にパテーションだけが設置されていたらそのパテーションを再度設置するところまでして原状回復です。したがって、どこまでを「原状」というのかという点を、入居の段階でオーナーと1つ1つ確認しておく必要があるのです。その上で、造作の撤去以外にも床や壁などの修繕、設置も必要になれば、オーナーと内容確認や修繕工事の方法などを細かい点の合意をしたうえで工事をする必要があります。

誰が原状回復するのか

また原状回復工事はすべて借主がするということでもありません。建物、建造物の工事はA工事、B工事、C工事の3種類の区分になっていて、それぞれ、誰に原状回復責任があり、工事業者選定の権限があるのかが異なります。ですから、どの部分がどの工事に該当するのかを確認することが前提になります。その3種類の工事の概要は以下の通りです。

まずA工事(甲工事)は、ビル全体や共用通路の床・壁などと、空調・防災設備などのオーナーの資産に対して行う工事です。これは工事費用の負担はオーナー責任であり、工事業者の選定権限もオーナーにあります。

しかし、場合によっては、借主側に費用負担の義務が生じることもあります。例えば、借主側が入居中に共用部分に傷をつけてしまった場合などは、オーナーから修理費用を請求されることもあります。

B工事(乙工事)は、壁や天井、空調設備や防災設備、照明器具などのオーナーの資産を、借主の意向で元の状態から変更したり、増設・移設したりした部分を原状に戻す工事です。これは工事費用の負担は借主ですが工事業者の選定権限はオーナーにあります。

よくあるケースは、借主がパソコンや大型に電気機具を導入するために電気容量を増設したりした場合、それを元に戻す工事です。

C工事(丙工事)は、借主の資産である設備、什器、品物に対して行う工事のことです、費用負担も、工事業者選定も借主が行います。最も多い例は、入居後に行う内装工事です。

ただし原状回復工事の際は、B工事として見積もったものの、実際はC工事として行うことができるものが含まれている場合もあります。C工事であればより安い業者へ借主が依頼することが可能になり、工事の費用削減もできますから、要注意ポイントです。

退去までの時間

閉店してから原状回復工事を行って正式退去をするまでの標準的な時間は決められていませんが、多くの場合は1週間から2週間でしょう。しかしこの間も完全に退去するまでは家賃は発生していますから、借主としてはできるだけ早く原状回復工事を終了させた方がメリットがあります。

原状回復工事の相場

では原状回復工事にはどの程度の費用がかかるのでしょうか。

相場は坪8~10万円

一般的なスケルトン戻しが原状回復工事に該当する場合は、その費用相場は坪8~10万円と言われています。しかし、実際の原状回復にはスケルトンではない要素もかなり含まれることが多いですから、それによってこの金額は相当な幅で上下するでしょう。

多くの相見積もりがコストダウンのコツ

また、原状回復工事は工事業者によっても大きく費用が変わります。たとえば工事用の重機を自社で持っている場合とレンタルの場合でもすでに費用が変わってきます。業者によっては、3倍近くの差が出てきます。
ですから原状回復工事の費用を抑えるためには、まずできる限り早い段階から多くの業者に依頼をし、相見積もりをとることです。少なくとも引渡し日の1ヶ月前には動きましょう。

また、厨房機器などの機器は、厨房機器専門の下取り業者がいくつかありますから、これも早い段階で見積もりをさせて少しでもコストを取り戻しましょう。極論すれば、タダでも引き取ってもらえれば、撤去費用分だけは費用削減につながります。

プラスで費用が発生する場合

また原状回復工事段階で、その費用を押し上げることの多い要素を挙げておきますから心づもりの用意をしておきましょう。

  • 1 間仕切りが多い
  • まずフロアを小さな間仕切りで細かく仕切って、個室の多い空間にしていた場合は、それだけ撤去に手間がかかりますから費用も上がります。

  • 2 吸排気の設備がついている
  • また焼肉店のようにテーブルで煙がでる類の調理をする飲食店の場合は、テーブルごとに排気ダクトがついています。排気ダクトは、天井を這わせているか、床を這わせているかですが、これを撤去するのは相当費用が掛かるため、原状回復の費用もかなり上がります。

  • 3 喫煙店舗、油料理の多い店舗
  • 現在は多くの自治体条例で、飲食店での喫煙が禁止され始めていますが、それがまだ未制定の自治体の喫煙を許容していた店舗の場合は、壁がタバコのヤニで汚れていることが多いです。あるいは油料理の多い店舗も壁、床などが油で汚れているケースが多いです。さらに後者の場合は、キッチンにグリー・ストラップと呼ばれる油廃棄構も設置していますから、これを原状回復するにはかなりの費用がかかります。

  • 4 厨房設備の変更
  • 厨房設備の位置や大きさを原状から変更した場合も費用がかかります。床下の給排水の設備やガスの配管、電気の配線の変更が行われていることも多いので、その費用もかさみます。

  • 5 搬出入しにくい
  • また原状とは関係なく、その店舗の業態、立地などによっても原状回復費用が上がる要素もあります。たとえば、中華などの重飲食、ロースターなどを使う焼肉、24時間営業、重機が入らないほど路地が狭い、地下や空中階店舗などの場合です。

    原状回復費用を抑えるコツ

    このように費用がかさむ要素ばかりの原状回復工事ですが、コストを抑える方法もあります。具体的には以下のような点を実行しましょう。

    売れるものは売る

    まず使用していた什器、厨房機器、POSレジ、食器などは飲食店専門の下取り業者がありますから、何店舗か調べて早めに見積もりとをり、高く買ってくれるところへ売ってしまいましょう。仮に買取価格が安くても、向こうの費用で搬出してくれますから、こちらとしては撤去費用分だけでもコストダウンになります。

    相見積もりをとる

    またC工事に関してはできる限り多くの業者の相見積もりをとって少しでも安いところに依頼しましょう。しかし中には、オーナー指定業者しか使用できない場合がありますが、これは必ずしも従う必要はありませんので、ほかの業者にもあたりましょう。あるいはそれがどうしても無理な場合は、間に入って料金交渉をする業者もありますので、そういうところを入れて料金交渉をすることも考えましょう。

    居抜きで造作譲渡する

    最も原状回復工事を費用を安く抑える方法は「原状回復工事をしない」ということです。つまり、使用していた什器備品、内装をそのまま受け継いでくれる同じような飲食業者を探して、そこに次の借主になってもらえばいいわけです。これを居抜き譲渡と言います。

    この方法は自力でそういう飲食業者を探す方法もありますが、専門の不動産業者がありますからそういうところに依頼するほうが効率的です。ただし、居抜き譲渡はオーナーの了解が必要ですので、その点は気をつけましょう。

    不動産業者の書類を確認する

    物件入居の際に、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を不動産会社から交付されます。これは一般住宅を借りた場合の原状回復についての細かいルールが定められた書類ですが、飲食店の場合と比べてかなり原状回復工事の項目が少なく、それを実行しても費用が安く済むものばかりです。基本的には一般住宅向けですが、不動産業者によっては事業用の物件でもこの書類を交付する場合があります。そうなれば原状回復費用は相当抑えられます。また事業用でも小規模な物件であれば、一般住宅用の条例の適用が可能なケースもありますので、入居前に書面の内容を読み込み不動産業者と交渉しましょう。

    まとめ

    いかがでしょうか。

    業績不振で退店は非常に悔しいですし、すでに赤字もかさんでいる場合も多いでしょうが、しかし退店時の原状回復工事は免れられません。ただ、細かくみていけばその費用を抑えることが可能な部分もあります。ですから、退店が決まったら原状回復工事も念頭にいろいろな確認、交渉、業者選定、工事内容確認といった作業をしっかり行い、少しでもコストダウンを図りましょう。

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