リースアップとは

リース契約をしているオーナーさまであれば、一度くらいは耳にしたことがあるでしょう。リースアップとは、直訳するとリースをあげるという言葉になりますが、ここではリース期間の満了を意味します。
まず、“リース”とは、リース会社が飲食店のオーナーやオフィスなどに入る会社などありとあらゆる分野の業種に、機器や設備をテナントオーナーさまに代わって購入します。その機器や設備の契約期間としては年契約で、通常3年から7年程の長期賃貸で貸与して、月々その機器や設備の代金相当を回収していくことです。テナントオーナーさまにとっての最大のメリットは、機器や設備の購入資金を初期費用として用意する必要がないということです。
しかし、デメリットも当然あります。それは、リースアップ後でも基本的に所有権はリース会社にあるということです。料金は全て支払いを完了したにも関わらず、所有権を主張することはできないのです。

リースアップ後の3つの選択肢

リースを契約する際に、使用契約条件などは詳しく説明してくれるのですが、開業の準備の方が忙しいので、説明を受けても忘れてしまったり、契約書を目を通さず契約してしまった…なんてことは良く耳にする話です。しかし、事前に知っておくことでリースアップ時にどのようにしたら良いのか、すぐに対応できますので情報として頭の片隅に入れておいてください。

・リース契約を解除する

所有権が無いのに、リースアップした後に使用することは不可能です。なので、リース契約を解除しましょう。リース契約を解除する際は、新しい機器や設備を貯まった資金で購入するか、借り入れを行い購入するなどの方法もあります。今まで使用していたものを、そのまま買取るという方もいます。これはリースアップの期日が近くなってきていて、リース契約を解除する際に、次はどうするのかを早めに決めることが重要です。

リース契約を解除する理由としては、同じ機器を長期にわたって使用すると永年劣化は必ず起こってきます。また、多少の不具合なども出てくるのが通常です。そういった場合、現在リース契約をして使用している機器や設備をリースアップの時点で解除することがおすすめです。不具合が出てきているものや、必ず永年劣化があるものを同じ様な条件でそのまま使用し続けることはありません。逆に、新しい機器をリース契約するという方法もひとつの選択肢としておすすめです。

・再リース契約をする

リースアップと言われても、この機器や設備がないと営業できないというのは大きな問題です。今までオープン当初から使ってきていて、まだまだ問題なく使えるという場合は、再リースという形でリースアップ後にリース期間の延長を行うという方法もあります。再リースの場合は、当初に契約したリース契約のように3年から7年といった長期期間の契約ではありません。再リースに関しては、基本的に1年単位で期間を設けているリース会社が多いです。1年契約であれば、その期間内に新しい機器や設備を購入するなど色々な選択肢が選べます。

また、再リースでは再リース料を1年分一括で前払いをすることで、再リース料をさらに安く交渉できたり、もしくは契約の前提として一括払いと決められている場合もあります。再リース料は通常のリース料金とは異なり、かなり格割安での再リースが可能です。いずれにしても、金額の面で考えれば再リース契約を検討されることがおすすめです。

・所有権をテナントオーナーさまに譲渡してもらう

当初の契約としてリースアップ後には、所有権はテナントオーナーさまへ譲渡するという条件が組まれている場合があります。その際は、リースアップ後に機器や設備の所有権をテナントオーナーさまへ譲渡してもらう手続きを行いましょう。それで晴れて、テナントオーナーさまの所有物になります。

契約にはなかったが、所有権の譲渡を希望される場合はリース会社と協議を行いましょう。リース会社としては、毎月のリース料金で利益が出ていますので交渉によってはそのまま所有権を譲渡してもらえる場合があります。もしくは多少の金額で、買取りできる場合もあります。機器や設備をテナントオーナーさまに譲渡してもらうメリットとして、テナントの居抜き物件として厨房機器なども全て売却が可能になるためです。店舗の内装や厨房機器全て含めて店舗売却できれば、移転や廃業もマイナス無く終われる可能性もあります。

リース契約のメリット・デメリット

リース契約は、飲食店などの店舗を開業させる際にとても重要な契約です。そこで、リース契約のメリットとデメリットを分かりやすくまとめてみました。

<<メリット>>

• 開店の創業時の初期費用が抑えられ、創業借入金の審査も通りやすくなる。
• 途中で故障などの予防や故障時には、アフターサービスとして毎月の
• メンテナンスや修理などが無料だったり、格安で行ってもらうことが可能。
• 毎月決まった額ずつの分割支払いで、利用が可能。
• 故障や廃棄時の処分に困らない。
• 再リースは割安料金で、1年単位で再契約が可能。
• リースアップ時は所有権をテナントオーナーに移してもらえる場合がある。

<<デメリット>>

• 所有権がないため、リースアップ後はリース会社へ返却するか再継続契約・購入が必要。
• 居抜き物件で売却する際に、リース契約期間が残っていると売却しにくかったり、買取り希望者の負担が増える。
• 再リースでの契約は、基本的に1年分を一括支払いが多い。

融資の審査にもよりますが、創業時の資金の金額に余裕がある場合は購入することが良いです。しかし、なるべく現金があった方が良い商売ですので高額な機器や設備はリース契約することも一つの手です。

リース残債がある居抜き物件の造作売却

リースでレンタル機器や設備を使用している店舗の場合でも、居抜き物件として造作売却が可能です。しかし、造作売却を実施する際にリースレンタルしている機器や設備があると、買取り希望者にとってマイナスになるケースも多いです。また、リース機器があることで売却がしにくくなるケースもあります。

居抜き物件の店舗売却を検討されているテナントオーナーさまは、リースレンタルをしている機器や設備がある場合、きちんと何が、いくら、どのくらいの契約期間が残っているのかを計算してみましょう。リース残をきちんと精算したり、もしくは買取り希望者にとって負担にならないようにリース契約を引き継いでもらえることが、店舗売却を成功させるためにはとても重要なことになってきます。店舗売却を検討されているオーナーさまはそんなことも含めて、今の店舗にはどのようなリースが、どの位の期間、金額にしていくら位残っているのかを把握しましょう。