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飲食店の居抜き売却(造作譲渡)ってなに?

居抜き売却(造作譲渡)とは?

居抜き売却(造作譲渡)とは・・・飲食店舗物件の内外装部分を譲り渡すことです。 造作とは・・・物件内部の仕上げ・取付け物・床・壁・天井・家具・厨房・空調などの設備、機器一式を指します。 基本的には、建物の骨組みにあたる躯体などは建物所有者の物なので、それ以外の内外装の仕上げと設備機器が含まれます。

一昔前の飲食店舗物件はスケルトン状態から設計・施工し、閉店する際にはスケルトン状態に戻して家主さまに返却することが一般的でした。 スケルトン状態に戻す場合、一般的には坪5~10万円ほどの原状回復費用が発生すると言われております。(凝った内装の店舗の場合それ以上にかかる場合も…)。 退店オーナーさまにとっては大きな負担となります。

しかし近年ではスケルトン状態に戻すのではなく、店舗の造作を残した状態「居抜き物件」として売却・譲渡することが一般的になりました。

閉店時に膨大な費用がかかるどころか、むしろ造作を売却・譲渡することで利益を得て閉店することができるのです!!

原状回復(スケルトン戻し)はいくらぐらいかかるの?

原状回復(スケルトン戻し)はいくらぐらいかかるの? 原状回復(スケルトン戻し)はいくらぐらいかかるの?

大抵の契約では物件を明け渡す際に原状回復や、スケルトン状態に戻す必要があります。その費用がどれくらいかかるかご存知でしょうか?

一般的には1坪あたり5万円~10万円かかると言われており、20坪の物件ですと最低でも100~200万円程はかかります。

大型の商業施設などは原状回復(スケルトン戻し)のルールが細かいことが多く、さらに家主さま側の業者を契約書で指定されている場合もあります。
そのような場合はビックリするぐらいの費用を要求されることもあるので注意が必要です

どうやって造作を譲渡するの?

店舗を譲渡する際には、必ず建物の家主さまの承諾が必要になります。
たまに造作譲渡を認めてくれる内容の契約も存在はしますが、9割以上は契約解約時には原状回復(スケルトン戻し)が義務付られています。

近年は居抜きでの譲渡・売却が主流になってきております。しかし依然として「居抜き物件はトラブルになりやすい」と考えている家主さまや管理会社さまも多数おられ、
やむなく原状に戻す事例も少なくありません。

居抜きでの売却・譲渡を断られるケースとしては、
「飲食店に賃借するのがイヤになったので、次のテナントは物販にしたい」
「居抜きはトラブルが多いので、とりあえずスケルトンにして欲しい」
「スケルトンからでも投資できる、しっかりとした会社を探したい」
などさまざまな理由があります。

居抜きでの売却・譲渡を認めてもらうにはとにかく慎重に話を進める必要があります。
せっかく造作を購入してくれる買取り希望者を見つけたのに、造作売却・譲渡を認めてもらえずに原状回復費用(スケルトン戻し)になってしまうケースも少なくありません。

造作譲渡金額はどのようにして決まるの?

造作譲渡金額はどのようにして決まるの? 造作譲渡金額はどのようにして決まるの?

居抜きで売却・譲渡する際、造作譲渡金額の設定は非常に重要です。
最初の金額設定を誤ってしまうと、売却・譲渡までの時間もかかりますし、最悪の場合は、解約期限が迫り原状回復(スケルトン戻し)をしなくてはならず、
撤退費用がかかるなんてことにもなりかねません。

その1

物件の立地はどうか

注意点その1イメージ

造作譲渡金額を決める上で最も重要な要素の一つとして、「物件の立地」があります。飲食店の運営がうまくいくかどうかは物件の立地が良いか悪いかで大きく左右されます。

同じように、居抜きで売却・譲渡する際も立地の良い物件は非常に買取り希望者が多く、例え少し内装が汚くても高額売却やスピード売却につながりやすい傾向にあります。

また、1階路面店で且つ視認性の良い看板が付けられるような物件は更に高額・スピード売却ができる可能性があります。

ご自身の物件が繁華街の一角や、商店街・商業施設内など人通りの多い立地に位置している場合は造作譲渡金額を少し高めに設定しても売却できる可能性があります。

その2

賃貸条件はどうか

注意点その2イメージ

毎月かかる賃料や、物件を契約する際に一番大きい金額、保証金。こちらが周辺相場より安い場合は少し高めの金額で売却・譲渡できる可能性があります。
買取り希望者にとっては、開業費用(イニシャルコスト)をいかに抑えるかだけでなく、毎月かかる賃料や管理費(共益費)などの運営費用(ランニングコスト)も可能な限り抑えたいものです。
賃貸条件が好条件の物件の場合も立地と同様、居抜きでの売却・譲渡に有利です。

その3

設備などの充実度はどうか

注意点その3イメージ

居抜きで飲食店の開業を考えている方は、開業費用を少しでも削減したいという方が多いです。

飲食店をすぐに始めることができる状態の居抜き物件では、厨房機器はもちろんのこと、ダクトやグリース・トラップなど、内装を造作する際に一番費用のかかる設備が備わっている物件が選ばれる傾向にあります。
ダクトでいえば、焼肉や中華、ラーメンなどの重飲食業態も問題なく建物の屋上まで延びていたり、
グリース・トラップでいえば、簡易的な置型のものでなく、しっかりと床に埋め込まれていたりすると飲食店を居抜きで売却・譲渡する際にアピールポイントになります。

飲食店の居抜き造作譲渡のメリット・デメリット

どうやって造作を譲渡するの?イメージ どうやって造作を譲渡するの?イメージ

そもそも、飲食店を居抜きで造作譲渡するメリットとデメリットについても考えてみましょう。

  • メリット①

    原状回復(スケルトン戻し)の時間と費用がかからない

    飲食店を退店する際、ほぼ必ず行わなければならないのが原状回復(スケルトン戻し)工事です。
    こちらは、入居時に結ぶ賃貸借契約書上に明記されていることがほとんどです。(極稀に原状回復せずにそのまま引き渡して良いという契約書もあります。)

    原状回復工事には最低でも退去日の2週間以上前から着工しておく必要があります。となると工事業者にはそれ退去日の1ヶ月前くらいから見積もりを取り選定しなければなりません。
    また、もちろん原状回復(スケルトン戻し)工事には費用もかかります。相場と言われているのが、軽飲食で約坪5万円、重飲食で約坪10万円、ダクトや、グリース・トラップがついているか、形状はどうか、客席が個室なのかなどによっても金額は変わってきます。

    15坪の店舗で計算してみると・・・
    【軽飲食】15坪×5万円=75万円
    【重飲食】15坪×10万円=150万円
    退店するにも多額の費用がかかることがわかります。

    これを居抜き物件として売却・譲渡することで、時間も費用も節約することができるのです。

  • メリット②

    解約までの家賃負担を抑えることができる

    飲食店の撤退を考えている方の6割以上が赤字による撤退。毎月の家賃を払うのも厳しい状況という方もおられると思います。
    居抜き物件として売却・譲渡する場合、交渉次第では解約日まで営業を続けなくても良い場合があります。
    例えば、次の入居者(造作の買取り希望者)候補がすでにいて、大家さんや管理会社にとって空家賃が発生する場合が極めて低い場合。
    こういったケースですと、80%以上の大家さん・管理会社は退去日の前倒しを承諾してくれます。

  • デメリット①

    大家さん・管理会社に居抜き承諾が取れない場合がある

    居抜き物件の売却や造作譲渡は一般的になりつつありますがまだまだ大家さんや・管理会社に認めてもらえないケースもあります。
    (詳細に関しては「居抜き売却や居抜き譲渡はどうして嫌がられるの?」を御覧ください。)
    特に大家さんや管理会社との関係性があまり良くないと承諾を得られない場合があります。

  • デメリット②

    造作物の所有者がわからない場合がある

    居抜き売却で一番問題になるのが、所有権の有無です。基本的には躯体以外の内外装は退店オーナーさま側にある場合のほうが多いですが、例えばエアコンなどが大家さんの所有担っていたりするケースがあります。
    その場合、エアコン以外の一式は売却することができますが、エアコンの所有権はないため売却することはできません。
    このように所有権の範囲がわかっている場合は良いのですが、そもそも入居時に所有権の所在を確認していなかったことで、自分で造作したものまで大家さんや管理会社が所有権を主張してきて売却できないようなケースも極稀にあります。

居抜き売却や居抜き譲渡はどうして嫌がられるの?

家主さまは居抜きを嫌がるって本当?イメージ 家主さまは居抜きを嫌がるって本当?イメージ

飲食店の居抜き物件は、店舗を出店する方と閉店する方にはとても人気があります。しかし、物件を所有している家主さまや、管理会社さまにはあまり人気がありません。

その理由は、居抜き=中古のためトラブルが発生しやすいからです。
ではどのようなトラブルがあるのか?
その例を家主さま目線でいくつかご紹介します。

  • 例1

    造作購入後にトラブルになるケース造作を購入した後、その設備・機器が不調だったり故障だったりして、後々揉めるケース

  • 例2

    退去時の原状回復(スケルトン戻し)にトラブルになるケース特別に居抜きの状態で造作が購入出来たにも関わらず、入居時の契約では原状回復(スケルトン戻し)義務があり、「居抜きの状態で入居できたのだから」と撤退する際の原状回復(スケルトン戻し)の理解を得られずトラブルになるケース。

    ※通常の契約書で原状回復(スケルトン戻し)義務が記載されている場合、当然退去時には契約書に従う義務があります。しかしながら、”造作譲渡の承諾を得られたのは特別だ“ということを理解出来ない方のいらっしゃるため、撤退する場合は必須で原状回復(スケルトン戻し)にしたいという家主さまがいらっしゃいます。
  • 例3

    店舗自体が古すぎて居抜きで売却ができないケース何度も居抜きの状態で店舗を引き継いでいると、店舗自体もどんどん古くなっていくため、一度スケルトンに戻して、躯体以外の設備・機器を一から新しくしたいというさまもいらっしゃいます。

居抜き売却(造作譲渡)の前に確認しておく2つのポイント

居抜き売却や造作譲渡を検討中の退店オーナーさまにまず確認していただきたいポイントを2点ご紹介いたします。

造作を譲渡する場合の注意点は?イメージ 造作を譲渡する場合の注意点は?イメージ
  • ポイント①

    賃貸借契約書の原状回復(スケルトン戻し)の内容

    居抜き物件として募集をする場合でも契約書の確認を行い、最悪の場合のリスク(原状回復などの費用はどれくらいかかるのか)を把握しておく必要があります。

    繰り返しになりますが、入居時に結ぶ契約書には90%の確率で、原状回復やスケルトンに戻して引き渡すことが義務付けられています。原状回復の場合、基本的には契約時の「原状」に戻すことになります。壁・床・天井などがすでに造作されていたのであれば、その状態の戻すことになります。しっかりと大家さんや管理会社にどこまで原状に戻す必要があるのか確認が必要です。原状回復する範囲によっても原状回復費用の見積もりは異なります。

  • ポイント②

    造作物の所有権は誰にあるのか

    所有権のないものは売れないので所有権の確認をしましょう。

    入居時すでに備わっているものに関しては、大抵の場合、所有権を主張することはできません。稀に「物件内にあるものはすべて残置」となっている場合があり、その場合は基本的には所有権を主張することができます。(ただし、所有権があるということは、売却・譲渡できなかった場合は自分で処分をする必要があります。もちろん処分費用もかかります。)

    本来であれば入居時に、所有権の所在をはっきりさせておく必要がありますが、もし不明なものがある場合は大家さんや管理会社さんに確認を取りましょう。

居抜き売却(造作譲渡)を成功させるポイントは?

飲食店の居抜き売却や造作譲渡を成功させるポイントを4点ご紹介します。ポイントを抑えておくことで原状回復(スケルトン戻し)のリスクを下げ、高額売却につなげることも可能です。

後継テナントを見つけてから大家さん・管理会社に交渉する

注意点その1イメージ

後継テナントが決まってから家主さまへ居抜きでの売却・譲渡を相談したほうが、家主さまも空家賃が発生するリスクを心配する必要がなく、比較的お願いを聞き入れてもらいやすくなります。

例えば、後継テナントが決まっていない段階で家主さまに居抜き交渉をし、その場で居抜きでの売却・譲渡を断られ、原状回復に追い込まれてしまったなんて事例もあります。

大家さん・管理会社とは良好な関係を築く

注意点その2イメージ

契約書の内容はあくまで取決め事です。

閉店するということは、基本的には赤字で困っていることが多く、家主さまに情で訴えることも重要です。その想いを伝える上で、信頼関係があるとないとでは結果も大きく変わってきます。

関係性が良ければ造作の売却・譲渡を許可してくれるだけでなく、中には造作が売却・譲渡できなくても、原状回復義務(スケルトン戻し)を撤回して造作物を残置させてくれる場合もあります。

逆に仲の悪い場合は、どんなお願いも聞き入れてもらえず、契約書通りに原状回復(スケルトン戻し)させられてしまいます。

何よりも居抜き売却・買取り・譲渡専門業者に依頼する

注意点その3イメージ

居抜きでの売却・譲渡の交渉は、話の進め方ひとつで結果が大きく変わります。

造作を売却・譲渡するのと、原状回復義務(スケルトン戻し)にするのとでは、天と地ほどの差があります。閉店時の費用を抑えたいのであれば、交渉の確率を上げることが最重要です。

家主さまだけでなく専任の管理会社さまがいる場合は、専門知識や一般常識も踏まえて交渉をしないと全く聞き入れてもらえないケースもあります。

その点、居抜きの専門業者に依頼すれば、色々なケースを踏まえて代わりに交渉してくれます。例え費用がかかったとしても、交渉の成功確率は大幅に高まるといえるでしょう。

ただし注意が必要なのは、店舗を閉店する側からの依頼なのに、家主さま側のメリットになるような動きしかしない業者です。中にはそのような業者もおりますので、よく話を聞いてから見極めましょう。

タイミングを逃さない!売れるときに売却・譲渡する。

タイミングを逃して売却・譲渡できなかったケースは思いのほか多いものです。

売却・譲渡する側としては、想い入れのある店舗を少しでも高く売りたいのは当然です。

しかし、出店する側にはあまり関係がありません。1件だけではなく何件も同時に内見や申し込みをして物件を探している出店者がほとんどです。また、7~8割以上の出店者は造作金額について減額の交渉をしてきます。金額の落としどころは重要です。ある程度の出値と底値を計算して募集しておくとスムーズです。

売却先、譲渡先を探してすぐに申し込みが入ったものの、造作の金額を交渉されてお断わりをして、そのまま他の希望者が見つからずに原状回復工事(スケルトン戻し)になる悲しいケースもあります。

造作金額の設定に関しても居抜き専門の業者に相談することで適正な金額で募集をすることができ、スムーズに売却・譲渡することができるでしょう。

金額の落としどころは重要ですから、ある程度の出値と底値を計算して募集しておくとスムーズです。

売却先、譲渡先を探してすぐに申し込みが入ったものの、造作の金額を交渉されてお断わりをして、そのまま他の希望者が見つからずに原状回復工事(スケルトン戻し)になる悲しいケースもあります。

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