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【朗報】ベーカリー(パン屋)の居抜き物件、実は高値で売れる?!

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現在ベーカリー、パン屋を経営していて閉店・退店を考えている方はいるでしょうか。その退店が売上不振によるものか、よりよい立地への移転によるものかは別にして、頭を悩ませるのが原状回復(スケルトン戻し)費用などの捻出でしょう。しかし実はベーカリー(パン屋)は経営者本人が思ってる以上に、居抜き物件で売却・譲渡すると非常に高値で取引されるのです。

ですからほかの飲食店の居抜き売却よりも、有利に居抜き譲渡が行えるメリットがあるわけです。そこでここでは、なぜ高値で売却・譲渡できるのか、その額はどの程度なのかという点について解説します。

 ベーカリー(パン屋)の厨房機器はお金がかかる

まずなぜベーカリー(パン屋)を居抜き物件として売却・譲渡すると高値で売ることが出来るのかについてです。

通常居抜き物件の造作譲渡価格は、その物件の内装と設備の資産価値や物件の立地と比例します。その点でいうと、ベーカリー(パン屋)は厨房機器という設備に関して、開業する時に非常にお金がかかっていたはずです。居抜き物件の場合、中古だとはいえ、まるっと残っている状態ですので1点1点探す手間もなく、正規で購入するより安く取引ができるため、造作譲渡の売却価格が高値になるわけです。

たとえばベーカリー(パン屋)には以下のような厨房設備が必要です。確認を兼ねて、新品での購入価格相場と一緒に挙げていきます。

ミキサー 60万円~

パンの元となる生地を小麦粉、水、イーストを混ぜて製造する機械がミキサーです。これは手作業でやろうと思えばできなくはありません。

ホイロ(焙炉) 70万円~

ホイロとはパン生地の発酵機です。この機械は必須です。

モルダー 70万円~

モルダーとはパンの「ガス抜き」と「成形」を行なう機械です。これも手作業で行うことは可能ですが、パンの量を作る必要がある時にはモルダーが必須です。機械によってはパイローラーと併用できるものもあります。

オーブン 60万~100万円

パンを焼くための機械です。そのベーカリーの規模によって大きさは変わり、2段式、3段式のものがあります。またフランスパン専用のオーブンもあります。この機械も必須です。

フライヤー 10万円~

カレーパンなども人気の揚げ物パンを作成する場合フライヤーが必要です。小さなベーカリーであれば、中華鍋でも可能ですが、ビジネス規模で行うのなら必須の機械です。

急速凍結庫 100万円~、冷凍庫 20万円~、冷蔵庫 20万円~

パン生地を寝かせる、パン生地を多めに作って保管し作業を効率的にする、パンに練りこむ餡などを保管する、などの用途で冷蔵機器、冷凍機器も必要です。

バケットモルダー 75万円~

モルダーの中でも食パンやフランスパンの成形に特化した機械です。絶対必要ということはありませんが、数を作るのであれば、また美しく成形するのであれば必要です。

クレセントモルダー 70万円~

クレセントモルダーはバターロールの生地を巻く機械です。これも必須ではありませんが、可能ならあった方がよいでしょう。

パイローラー(リバースシーター) 60万円~

デニッシュやクロワッサンなどの生地を製造する機械です。手作業で延べ棒を使ってもできますが、作業効率を上げるにはあった方がよい機械です。

包餡器 150万~

アンパンなど餡を包み、それを成形する機械です。これを導入するのかかなり大規模に経営しているベーカリーでしょう。

以上のようにベーカリーの機械は絶対に必要なものと、できればあった方が作業が効率化され、商品が大量に作れるものがあります。設備投資を節約するのであれば、絶対必要なものに絞って導入すればよいですが、その場合は、人件費が増加する、製造量が多くできないので店の規模が拡大できない、などの問題点も発生しますから、そのバランスを考えることが重要です。

以上の中で絶対に必要なものだけ揃えてもおおよそ700万円が相場です。したがって、ベーカリー(パン屋)を0から開業する場合には開業資金で700万円以上を目安に用意する必要があります。しかしベーカリーの居抜き物件を購入すれば、新規にこれらの設備を購入するコストを抑えてベーカリーを手に入れることができます、ですからベーカリーに関しては特に居抜き物件を探す希望者が多いのです。

立地は一等地である必要がない

飲食店が高値で売却出来るかどうかはその物件の立地によって左右される部分がかなりあります。しかしベーカリー(パン屋)に限ってはそうではありません。明らかに1等地ではない、3等地に店舗があっても繁盛しているベーカリー(パン屋)はたくさんあります。したがって、自分のベーカリー(パン屋)が一等地の物件ではなくても十分に高く売却・譲渡すること可能です。ではベーカリー(パン屋)の立地として評価が高いのはどのような物件なのでしょうか。

立地条件へのこだわりポイントは?

ベーカリー(パン屋)は、必ずしも商店街や繁華街に出店しなければならない、ということはありません。特に小規模なベーカリー(パン屋)の中には、住宅地の中にありながら、多くの集客を実現し繁盛している店もたくさんあります。

しかしあまり隠れ家的な裏通り立地の場合は、フリーで入ってくれるお客様が獲得できません。ですから、人通りのある通り沿いに立て看板を出せるなどアピールできるポイントを打ち出すことで売却が不利になりづらくなるでしょう。

ベーカリー(パン屋)では内装がかなり重要

ベーカリー(パン屋)は立地に関してはほかの飲食店よりも条件のハードルが低いですが、その代わりに内装に関しては一般的な飲食店以上に重要になることがあります。その理由は以下の通りです。

ベーカリー(パン屋)の主要ターゲットは若い女性

ベーカリー(パン屋)の主要ターゲットは主に若い女性客です。立地によっては、中高年の女性も含まれますが、いずれにしても女性です。少なくとも工事現場で働いているような筋骨たくましい男性はあまり来店しません。

女性にとってパンを買う上では、パンがおいしいということは当然としても、そのベーカリーの内装が大きな決定要素です。華美や豪華である必要はありませんが、少なくとも内装には清潔、上質、こだわりが感じられなければなりません。
そして若い女性がパンと一緒にイメージするのはフランスや北欧のカフェなので、その「シンプルでかわいいパン屋さん」が高額売却につながりやすい傾向にあります。

ベーカリー(パン屋)、居抜き売却時に売れる内装とは

では具体的にどのようなベーカリー(パン屋)の居抜き物件が売却・譲渡しやすいのでしょうか。

<照明のおしゃれさ>

1つは照明です。照明は店舗の雰囲気を演出します。なおかつベーカリーの場合は、光の明るさや色だけではなく、照明器具のおしゃれさも一般の飲食店よりはるかに重要です。

<やわらかい雰囲気の木材>

店内の主要素材が木材の居抜き物件。特に白木はおしゃれな雰囲気と同時に、上質感や温かみも演出できます。材料費はかなり高くなってしまうので、一から内装を造るより居抜き物件で買い取りたいという買取り希望者は多くいます。

<パンをおいしく見せる販売台>

ベーカリーに陳列するパンは商品であると同時に、インテリアツールでもあります。パンをおしゃれに並べている店内はとてもかわいく感じられます。したがってパンを陳列する販売台にも工夫がされているような店舗ですとより高値で売れる確率は上がります。

ベーカリーの内装工事費用の相場

以上のようにベーカリーにおいては内装が非常に重要なので、物件契約時に必要な敷金などが安く済む分、内装工事費が高くなる傾向にあります。故に、一から内装を造作するより、居抜きで買取りを希望している方は多くいます。ベーカリー(パン屋)の内装工事の相場は、店舗面積に対して坪あたり約30万~50万円です。

ベーカリー(パン屋)はいくらで居抜き売却できる?

以上のようにベーカリーを開業するにあたっては、ほかの飲食店とは違った内訳で開業費用がかかります。したがって、居抜きでベーカリー(パン屋)を売却・譲渡する場合も、その開業費用に則して計算する必要があります。

ここまで挙げた開業費用を仮に30坪、賃料坪当たり1万円のベーカリー開業の場合を例にとってまとめると以下のようになります。

  • 敷金、保証金 180万~360万円
  • 仲介手数料 30万円
  • 初月家賃(日割り+1か月分先払い) 60万円
  • 設備費 700万円~
  • 内装工事費 900万~1500万円

以上を合計すると、開業時に必要な資金は、1,870万~2,650万円になります。

この物件を閉店・退店し、居抜き売却・譲渡する場合は、仮に開業して5年で退店すると、おおむね、200万~500万円で売却できると想定されます。一般的な30坪の飲食店の居抜き売却価格は300万円程度ですから、ベーカリーがかなり高値で売却・譲渡できる可能性があります。

ベーカリー(パン屋)に限らずほかの業態にも売却できるものなの?

ベーカリー(パン屋)はほかの業態には売却しにくい

ほかのベーカリーではない飲食業態にも居抜き売却することは可能ですが、しかしできればやはりベーカリー(パン屋)として居抜き売却したほうがよいでしょう。理由は以下の通りです。

  • 1,ベーカリーとして売却した方が、設備をそのまま売却・譲渡できるので売却額が高くなる
  • 2,他の業態に居抜き売却する場合、ベーカリーとして好立地でも、一般飲食店の場合は今一つの立地になることが多いので、売却額が安くなりがち
  • 3,内装もベーカリーにはベーカリーの独特のテイストがあるので、ベーカリー業態の方が高く売れる
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  • 4,他の業態の場合、厨房機器の価値をわかってもらえない可能性が高く、値切られてしまう可能性がある

コラボレーション型店舗にパン屋は人気

ただし、最近はコラボレーション型店舗と言って、ほかの業態にベーカリーを併設した業態が流行なので、相手がベーカリー業態ではなくても居抜き物件として購入を決断してくれる可能性は十分にあります。

たとえばカフェ業態は、コーヒーと自家製の焼き立てパンの組み合わせで、自店舗の価値を高められるため、ベーカリーの居抜き物件購入に積極的になるでしょう。ほかにも最近は、ランチでのパン食べ放題を売りにしたイタリアンレストランチェーンなども繁盛していますから、そういレストラン業態も十分に居抜き売却・譲渡先として検討可能です。

 まとめ

いかがですか。

ベーカリーは開業時にはかなり多額の資金が必要になる業態ですが、その分店舗を居抜きで売却・譲渡する時にも高値で売れます。そう考えると、投資資金回収は一般飲食店よりも有利だとも言えます。もしも現在ベーカリーを経営していて退店、移転を考えている場合は、以上を参考にその損得を検討しましょう。

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