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古い店舗だって売却可能!抑えておきたい7つのポイント!

古い店舗だって売却可能!抑えておきたい7つのポイント!イメージ

長年営業されている店舗は、厨房設備をはじめ、テーブル・イス等も古い為「売るなんてとんでもない!」と思っている方が多いのではないでしょうか?

いえ、そんなことはないんです。

店舗は、古くなればなるほど、内装や設備等の価値が落ちることは事実ですが、老舗物件には老舗物件なりの魅力・売り方があります。 今回は、抑えておきたい7つのポイントをご紹介いたします!

1. スケルトン戻しを回避せよ! (居抜きのメリット)

あなたの店舗はまだまだ需要があります! まだ使える設備やこだわりの内装を居抜きで売却できれば、閉店時のリスクを回避出来るのです!

スケルトン戻しを回避せよ! (居抜きのメリット)

2. 閉店時のリスクとは何か。

店舗を撤退する場合、一般的に6ヶ月前や3ヶ月前に解約予告を通知する義務があります。

すぐにでも撤退したい場合でも、解約予告を通知してから撤退するまでの期間は、空家賃(物件を使用していないのに支払う家賃)の支払いや、解約時原状回復を義務とする契約が主です。

原状回復費用は、内装、外装などの解体費用が必要となります。

(重飲食の店舗と軽飲食の店舗等、物件にもよりますが、1坪あたり5~10万円かかると言われています。)

つまり撤退するにあたり、空家賃や原状回復費用など多くのコストがかかるという事です。

3. 古い店舗の方が意外と人気?!

古い店舗の方が意外と人気

店舗を居抜きで売却する際、一般的に人気のある店舗の特徴として、1階路面にある店舗、間口が広く客が入りやすい店舗、視認性抜群の看板がある店舗が挙げられます。 加えて立地や賃料等の諸条件にも左右されますが、

長年営業された実績がある店舗は、「長年ヘビーユーザーに支持され、安定的な収入が見込める店舗」として打ち出すことが出来ます。

また同業態の出店者にとっては、古い店舗でも魅力的に感じる理由があります。 例えば、軽飲食以外の業態では、ダクトや、厨房防水、グリーストラップ、トイレ等の設備は必須ですが、高額な費用がかかります。例えばダクトひとつでも、屋上まで伸びているものがあれば買い手がつきやすくなるでしょう。

店舗が古くても使える設備が安く手に入る「居抜き」はとても魅力的なのです。 

4. 設備の清掃をして少しでも高く売りましょう。

募集を開始した時点であなたの店舗は商品となります。 店舗内の清掃は念入りにしましょう。買い手は必ず細かい部分までチェックします。 内見時にマイナスなイメージではなくプラスのイメージを与えられるよう、各種厨房設備、エアコンまわり、トイレなど特に汚れが目立ちそうな部分は念入りに清掃をしておくことがポイントです。

5. 故障品がないか確認して少しでも高く売りましょう。

店舗の譲渡・売却時に、エアコンや厨房設備に故障品があったりすると譲渡額の価格交渉の際、不利になるケースがあります。 売却後のトラブルや価格交渉の際に不利にならない為にも、募集をかける前に点検し、整備をしておくと良いでしょう。

6. リース品を清算して少しでも高く売りましょう。

設備の中に貸主が所有しているものやリース品がないかが重要です。 仮にあった場合は、譲渡の対象外となりますのでご注意ください。 リース残高とリースの満了期間についても必ず確認しておくことでトラブルを回避することが出来ます。

7. 解約を出す前に募集を開始して少しでも高く売りましょう。

解約を出す前に募集を開始して少しでも高く売りましょう

解約を出してしまうと、家主さま及び不動産会社は次に入居するテナントの募集を開始します。 家主さまは、家賃収入を得る為に入居者がいない期間を作りたくありません。 早く次のテナントを見つけたい家主さまは、契約書に原状回復義務を課している場合は特に、スケルトン前提で次の方を決めることもあり、居抜きでの退去ができなくなってしまいます。 さらに、居抜きでの退去交渉をする上でも、次の入居テナントを連れて行った方が家主さまとの交渉もスムーズです。

また解約を出してしまうと、退去日までがタイムリミットとなりますが、 解約を出さず、運営を継続しながらの募集であれば、誰にも知られずに募集ができ、期間にも余裕が持てる為、納得の希望額を提示してくれる買い手が現れるまで待つことも可能となります。 タイムリミットが迫れば迫るほど入居希望者からすると価格交渉がしやすい状況になってしまいますので、解約予告のタイミングは重要です。

以上、7つのポイントを抑えておくことで古い店舗でも売却成功率が格段に上がります。

古い店舗はデメリットばかりではありません。 閉店時に居抜きで店舗を売却することを1つの選択肢に入れることで、大切な店舗と共に長年営業してきたあなたの功績もきっと残るでしょう。 上手にアピールして、納得できる譲渡先を見つけましょう!!!

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