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立つ鳥後を濁さず!商業施設から飲食店退店時のポイントは?

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残念ながらの場合と、さらによい場所への移転の場合がありますが、いずれにしてもある商業施設のテナントや飲食店を退店させる場合には、オフィスなどのように単に荷物を運び出せんばそれで済む話ではありません。手続きも工事もその何倍も手間と費用がかかります。ここでは商業施設から飲食店を退店させる時のポイントをご紹介しますので、後々の評判も考えて「立つ鳥跡を濁さず」というように粛々と退店を行いましょう。

商業施設の退店フロー

商業施設の退店の概略のフローは以下の通りです。

  1. <退店3~6か月前>建物のオーナーに解約予告を行う。
  2. <退店1か月前>従業員に解雇予告を行う
  3. 退店日前のスケジュールを立てる
  4. 光熱費関係の契約を解除する手続きを行う。
  5. 閉店直後に、保健所の営業許可の届け出を取り消す
  6. 厨房機器の残期間のリース料に相当する違約金を一括で支払う。
  7. 原状回復工事を行う。
  8. 退店を終了する。

商業施設テナントの退去時に気をつけるポイント(解約告知など)

以上のフローの中で特に注意するポイントを挙げていきます。

商業施設テナントの退去時に気をつけるポイント(解約告知など)

解約告知の契約内容の確認

まずは、オーナーと管理会社には早めに解約告知を行いましょう。退店された場合は、原状回復の工事期間と次の入店店舗の募集の両方を考える必要があるオーナーと管理会社にとっては、ギリギリの告知が1番迷惑で、場合によっては感情的なしこりになりますから、注意が必要です。また早く連絡すれば、退店時の諸経費を抑えることにつながります。ですから、最低3ヶ月前には告知しましょう。

スタッフへの告知と配慮

スタッフにも退店の意思はできるだけ早めに伝えたほうがベストです。スタッフも次の仕事を探す準備がありますので、そのことを考慮してあげましょう。ただし早く伝えすぎると、仕事がおろそかになりますから、早すぎるのも考えものです。それらを勘案すると、退店1ヵ月前あたりでの告知が一般的です。

またやりがちな失敗は退店日が近づくと、コストを抑えるためにシフトを厳しくしたり、在庫ロスを抑えるために在庫を減らしたりしますが、これをするとお客様に接客や料理面で迷惑がかかり、仮に退店して別の場所に移転して営業する、という場合は、そこへ常連客を呼び込めなくなってしまいます。ですから、最後の日まで接客も料理も完ぺきな状態でオペレーションできるようにしましょう。

退職するスタッフへの今まで働いてくれた感謝の気持ちと誠意を示すとも重要です。別に金銭で表現しなくても、しっかりと姿勢は見せましょう。また最低2週間の猶予がなく即時解雇する場合などは、解雇予告手当の支払いが発生しますので気をつけましょう。

各種事務手続き

退店の際には以下の事務手続きが発生します。
  • 管轄の機関での廃業手続き
  • 組合、商工会などの脱退手続き
  • 電気、ガス、水道、電話の契約解除の手続き
  • 郵送物の転送などの手続き

商業施設の原状回復(スケルトン戻し)費用

商業施設を退店する場合は、スケルトン戻しが基本です。その内容を説明します。

スケルトンとは?

スケルトンとは、内装など何もないコンクリートの打ちっぱなしの状態のことです。

原状回復とは?

原状回復は、入居時の状態に戻すことですが、必ずしもスケルトン状態にすることではありません。その違いは、入居時に契約した内容に、何を原状回復しなければならないのかの記載がありますから、その状態に戻すのが現状回復で、原状回復はそこに照らして必ずしもスケルトンではなく、残すものもあるかもしれない、ということなのです。

原状回復とは?

スケルトン戻しとの違いは?

逆に原状回復の方がスケルトン戻しよりもさらに大変な場合もあります。借りたときの状態として造作の撤去以外にも床や壁などの修繕が必要な場合もあるからです。実際に入居時にそれらが補修されていなくても、契約でそこまで修繕することを原状回復というと定められていたら、それはするしかありません。ですから契約時にどの状態で借りたかの内容確認や現地調査を、オーナーと一緒に細かく確認する必要が本来はあるのです。

スケルトン戻しの費用概算

スケルトン状態に戻す場合の費用ですが、相場は坪8~10万円と言われています。しかし上記のように契約時に原状回復についての取り決めをした場合はこの金額は上下します。また工事費用も業者によって相当変わりますから、必ずできるだけ多くの相見積もりをとりましょう。

ただし物件によっては家主指定業者を使わなければならない場合もあります。その場合は相手の言い値で支払うのではなく、指定業者と費用交渉をしてくれる業者もありますので、そういうところを使って費用交渉を行いましょう。

原状回復時のA工事、B工事、C工事の費用負担

原状回復工事はA工事、B工事、C工事の3種類があります。これによって、費用負担者、工事業者の選定権限者が違ってきます。

A工事(甲工事)は、オーナーの資産になるビル全体や共用通路の床、壁などと空調、防災設備などの工事です。費用の負担負担は貸主側です。工事業者の指定や発注も、貸

主側の責任で行います。したがって通常飲食店側はA工事に関しては費用は発生しません。ただし、借主側が使用中に共用部分の床などを傷つけてしまった場合などには修理費用を請求されることもあり得ます。

B工事(乙工事)は、壁や天井、空調設備や防災設備、照明器具などA工事区分で、飲食店側の希望で現状に変更を加えたり、増設、移設した部分を現状回復させる工事です。費用負担は飲食店側、工事業者の指定権限はオーナー側にあります。

C工事(丙工事)は、飲食店側の資産に対して行われる工事のことです。費用負担も工事業者の指定も、飲食店側が行います。

商業施設テナントを居抜きで売却するには

退去前に原状回復工事を行わないで済めば、退店費用は大きく節約できます。それが居抜き売却という方法です。

商業施設テナントを居抜きで売却するには

居抜き売却とは?

居抜き売却とは、店舗の造作物を残した状態で、次の経営者に売却することです。ただし、オーナー側の承諾が必要です。

メリット

居抜き売却のメリットは何といっても原状回復費用、解体工事費用がほぼ不要になる点です。さらに、厨房機器などのリース契約を引き継げればリース解約違約金も発生しませんし、内装設備などの造作物を次の経営者に買い取ってもらえれば造作譲渡金まで手に入ります。

居抜き売却の2つの方法

居抜き売却には2つ方法があります。

1つは、自分で居抜き購入者を探し交渉する方法、もう1つは居抜き売買専門業者に代行依頼する方法です。いずれもオーナーの承諾が必須です。流れはそれぞれ以下の通りです。

個人の場合の流れ

  1. 解約予告、造作譲渡の承諾
  2. 購入希望者募集
  3. 応募者との乃売却条件交渉
  4. 契約の締結
  5. 賃貸借契約の解約
  6. 売却代金決済
  7. 引き渡し

このメリットは、仲介手数料を支払わないで済むこと、売却相手を自分で選べることです。デメリットは、交渉や契約の手間もトラブル対処もすべて自分でしなければならない点です。特に譲渡品の確認は慎重に、リストを作成して購入希望者と一緒に1品1品確認し、値段交渉を行い、トラブル防止のために造作譲渡の契約書も作成することが重要です。

仲介業者が代行する場合の流れ

  1. 解約予告
  2. 仲介業者選定、打ち合わせ
  3. 物件調査、査定
  4. 造作譲渡の承諾
  5. 購入希望者募集
  6. 希望者面談
  7. 代行での条件交渉
  8. 造作譲渡契約締結
  9. 賃貸借契約の解約
  10. 代金決済
  11. 物件引き渡し
  12. 手数料支払い

専門業者に仲介してもらうときは、どこまでしてくれるのかを確認しましょう。特に宅建の資格がない業者に依頼した場合は、造作譲渡先との交渉は依頼できますが、オーナーとの承諾交渉は自分ですることになる場合もあります。

具体的に行う内容

上記フローの詳細をご説明します。

解約予告は、オーナーに賃貸借契約の解約予告をします。退去の3ヶ月から6ヵ月前までに行います。

造作譲渡の承諾とは、居抜き売却の場合は事前にオーナーの造作譲渡の承諾を得る必要があるので、それを行うことです。ほとんどの賃貸借契約書には原状回復義務の記載があるので、貸主からそれをしないでいいという了承を得られない場合は、居抜き売却ができません。

物件の調査、査定は造作譲渡金額設定のために行います。その結果は造作譲渡品リストにします。

購入希望者の募集は現業が同業態かそれに近い業態の企業ないし飲食店経営者で探したほうが、早いです。これを専門業者に依頼する場合は、募集の前に媒介契約を締結します。

面談は希望者と面会して店舗を案内し、売買の希望条件について確認するフローです。ここをいい加減にすると、入居後に物件にトラブルが発生した場合、瑕疵担保責任が問われることもあるため、売却前に現場で現状確認と条件確認をしっかり行いましょう。

売却条件交渉は、希望者と自分、あるいは専門業者との間での値段交渉です。高く売りたい飲食側と少しでも安く買いたい希望者の間での妥協が必要なステップです。

紹介は希望者をオーナーに紹介するフローです。その場でお互いに賃貸借契約の意思があり居抜き物件として売却された物件について契約することに問題がないことを確認します。

造作譲渡契約の締結は、オーナーと購入希望者の間の賃貸借契約の前に、退店側と希望者の間で行います。賃貸借契約が先行すると、退店側が借主ではなくなり、造作譲渡が行えなくなるので注意します。

物件の引渡し、代金決済は購入希望者オーナーと賃貸借契約を結び、退店側が賃貸借契約の解約手続きを行ってから、物件を引き渡し、代金を決済します。

まとめ

いかがですか。

退店にはさまざまな手続き、段取りが必要です。漏れが1つでもあったらトラブルのもとになりますから念には念を入れて、行いましょう。

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