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飲食店を閉店する時には要検討!損を回収する造作譲渡金とは?

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飲食店を閉店する時には要検討!損を回収する造作譲渡金とは?イメージ

わけあって飲食店を閉店・退店することになった場合、基本はすべてを入居前の状態に戻す原状回復(スケルトン戻し)工事を行う必要があります。
これは累積赤字の上にさらに出費が重なる、財政的には「痛い」約束です。しかしその費用を限りなく0円にしてしまえるのが、居抜き売却であり、さらに損害を回収する「プラス」の取引が造作譲渡なのです。

そこでここでは、造作譲渡金とは何かということを中心にご紹介しますので、退店、閉店を考えている飲食店経営者の方はぜひ「居抜き造作譲渡」を検討項目に加えましょう。

造作譲渡金とは

まず最初に造作譲渡金とはという定義についてご説明しますが、それを理解するためには、居抜き売却について知っておく必要があります。

居抜き売却とは

居抜き売却とは閉店した飲食店の内装や什器をそのまま使用する買取り希望者を見つけて賃貸借契約を引き継ぐことです。
この方法であれば、原状回復(スケルトン戻し)の必要がありませんから、その費用がまるまる浮くことになります。

効果測定造作譲渡金とは

造作譲渡金とは、その居抜き売却において、物件の建物の躯体以外の壁・床・天井の内装や椅子・テーブルなどの什器、厨房設備、その他ダクトやグリース・トラップなどの設備一式を資産として買取り希望者に売却するその金額を指します。

つまりこの売却が成功すれば、原状回復(スケルトン戻し)工事の費用が掛からないという、費用の支出のマイナスを0円にするだけではなく、不要な資産を売却することで収支的にプラスにできることになるのです。

造作譲渡金設定のしくみ

では造作譲渡金はどのような要素でその金額を決めればよいのでしょうか。
もちろんオーナーさまにとって金額は高ければ高ほどいいでしょうが、しかし買取り希望者はできるだけ安く買いたいわけですから、その中で相手にとって造作の魅力になる部分を理解して、正確に自分の資産を評価することが重要です。

立地が良い

これは造作そのものの物品としての資産価値ではありませんが、その店舗の立地が良いということは、結果的にその店舗の価値が高くなることですから、そこにある造作も高く評価することができます。
特に駅前や、繁華街の一角などは、お客さんが絶えないということもあり買取り希望者には大変人気の立地であるため、それに伴い高額売却につながる傾向にあります。

設備が新しい

オープンして間もない店舗や、厨房機器や空調機器が新しくて、購入しても長く使える可能性が高い場合は、造作譲渡金は高くなります。しかし、あくまでも手入れをきちんとしていればの話です。
特に重飲食(ラーメン・中華・焼き肉など)業態は油汚れなどが付きやすく、たとえ機器自体は新しくても、日々の清掃をしっかりと行っていないと逆にマイナスのイメージを与えてしまう可能性もあります。

効果測定排水・排気設備の状態が良い

特に重飲食(ラーメン・中華・焼き肉など)の出店には、ダクトやグリース・トラップは必須です。しっかりとした設備がついていると高額売却につながる可能性があります。また、ダクトが横出しではなく屋上までしっかり延びていたり、厨房防水がしっかりしていて、グリース・トラップも床に埋め込まれていたりする店舗は高額売却につながりやすいです。

専門業者の査定を受けたほうが吉

基本は以上のような判断基準で造作の譲渡金額を決めていきますが、しかし高すぎる設定は買取り希望者を探す妨げになりますし、安すぎると得られるべき利益を失います。ですから、造作譲渡金を算定する場合には、専門業者に査定を依頼したほうが、売却出来るギリギリの高値を設定してくれます。
また次にも述べますが、居抜き物件のトラブルを避けるためにも専門の業者に依頼するほうが良いでしょう。

次の買取り希望者とは動産売買契約を結ぶこと

動産売買契約とは、造作の売買をするための契約書です。
仮に買取り希望者候補が見つかったら、一緒に造作や設備を確認して、その状態を共有することが重要です。
でなければ、話を進めていった段階で故障品、リース品の有無が発覚したり、引き渡しの際に残ると思っていた物が残っていなかったりなどトラブルが発生するもとになります。

ですから、専門知識のある居抜き業者に依頼して、必ず動産売買契約を作成し、締結しましょう。

契約締結時の注意点

ただし動産売買契約を結ぶ場合にも注意点があります。

物件オーナーの承諾

店舗を居抜き物件として他人に譲るときは、賃貸借契約の契約者が変わることになりますから、物件の家主さまに事前にその点について承諾をもらうことが必要です。それはほとんどの賃貸借契約に記載されている事項です。

その際には、家主さまが引き続き飲食店として賃貸するつもりがあるのかどうかの確認も必要です。もしも、次は飲食店ではなく事務所として貸したいと考えていれば、造作譲渡を行うどころか、飲食店の出店すらできない可能性があります。

居抜き売却や造作譲渡に伴う動産売買契約自体は新旧の経営者同士の話ですから、オーナーの意思は関与しませんが、しかしそもそも貸し続ける意思があるのか、買取り希望者には納得するのか、という点についての承諾が必ず必要なのです。

動産売買契約書の記載事項

動産売買契約には以下の内容を含めることが必要です。

  • 造作譲渡品リスト
  • まず重要な項目は、旧借主が売ると言い、買取り希望者が買うと合意した譲渡品のリストです。その際に旧借主の所有物ではないリース品やレンタル品があった場合は注意が必要です。
    まずリース品は譲渡できません。リース契約を引き継ぐ、ということになりますので、譲渡金の中にその物品の価格が含まれていては問題になるのです。その代わり旧借主は、買取り希望者がそれを引き継いでくれれば、リースの違約金を払わなくて済みますので、発生するはずの支出が0円に抑えられます。

  • 造作譲渡価格、引き渡し期日
  • また譲渡価格とその引き渡し期日も明記します。

  • 支払い方法と期限
  • さらにその支払い方法といつまでに支払うのかという期限も明記しましょう。
    悪質な相手の場合は、入居して設備を使い始めていても費用を支払わない場合がありますから、その支払いが遅延した場合のペナルティ項目も入れておくべきです。またそのようなリスクを最小限にするために、譲渡前に手付金を支払う契約をしてもよいでしょう。

善管注意義務

また善管注意義務という項目も必要です。

善管とは「善良な管理者」のことで、ここで言えば旧借主です。この旧借主が善良な飲食店経営者として通常期待される義務を善管注意義務と言います。具体的には、譲渡契約を結んでも造作を渡さない、一部のものしか渡さず後のものは一緒に引越しで持って行ってしまう、渡したものに意図的に隠された瑕疵があった、などが善管注意義務違反です。

その義務を怠り、違反した場合は、買取り希望者が契約解除や造作物の買取りを拒否する要求ができる権利を留保できる、という項目です。

  • 危険負担の規定
  • これはもしもの時にことを定めておく規定で、契約上は必ず入れておくべき項目です。
    具体的には契約締結後に火事を起こして造作物が譲渡できなくなった、一部不備になった、などの場合、契約は既に結んでしまっていますから、買取り希望者はその使えない設備にお金を払って手に入れることになってしまいます。
    ですからそういうことがあった場合、どこまで旧借主と買取り希望者で費用負担をし合うのか、ということを前もって定めておくのです。

  • 契約解除の条件
  • また旧借主にとっても、買取り希望者にとっても、契約した内容が行われないという場合に、お互いに契約を破棄できる条項も必要です。たとえば、費用が支払われない場合、期日を大幅に過ぎた場合は、造作物の返還が要求できる、あるいは受け取った造作に瑕疵があった場合は損害賠償を請求できる、などです。

少しでも高く売るためには

最初から閉店を想定して新店舗をオープンする飲食店の経営者はいませんが、もしものことも考えて、入居前の段階から、これを居抜きで売却した場合にできるだけ多くの造作譲渡金が手に入るようにしておくことも、リスク管理としては重要です。そのためには以下の点を考えておきましょう。

良い立地の物件を借りる

まず造作物の譲渡金は、そのままその物件の価値と比例します。ですから高く売るためには、立地の良い物件を借りる必要があります。

リース品精算

厨房機器や什器などをリースで契約していて、リース残があれば、それは造作の売却ではなく、リース契約の引き継ぎになります、それを嫌う買取り希望者もいますからそれは契約締結の妨げになります。
あるいはリース品が残っていることを隠して造作譲渡契約を結ぶと、リース料の支払いをめぐってトラブルが発生してしまいます。

ですから基本は造作譲渡品のリストアップ時に、リース品はその旨が分かるようにしておきましょう。
1番トラブルがないのは、閉店時に残リース代をすべて支払ってリースを精算し、譲渡品からそれを外してしまい、リース会社に引きあげさせるか、あるいは新買取り希望者が新たにリース契約を結ぶようにすることです。

相見積もりをとる

世の中には2つのタイプの居抜き業者が居ます。

  • 1、直接買取りをしてくれるサブリース会社
  • 2、居抜き譲渡の仲介をしてくれる会社

サブリース会社の場合、その会社が造作の買取りを行うため1~2週間で売却出来る可能性があります。しかし、サブリース会社は買取ったものを転売するという目的があるため造作金額を買い叩かれてしまう傾向にあります。

逆に居抜き譲渡の仲介を行ってくれる会社の場合、買取り希望者を探し出すところからのスタートになるため、直接買取りを行うサブリース会社に比べると売却までの時間がかかってしまう可能性があります。
しかし、その分納得のいく金額での売却が可能です。スピードよりも金額を優先させたい場合は居抜き譲渡の仲介を行ってくれる会社を選びましょう。

日頃からの手入れ

自動車や分譲住宅の売却と同じで、きれいに使っていれば、同じ使用年数でも高く見積もられます。ですから特に油汚れが付く部分などは、普段からきれいに掃除をして使用感ができるだけないような状態にしておきましょう。しっかりと部品を揃えておくことも重要です。

賃貸条件を交渉する

これは買取り希望者との話ではなく、家主さまとの交渉ですが、居抜き売却する前に賃料や保証金などの賃貸条件を安くする、あるいは敷金・保証金を一部返還させる、さらには家主さま資産部分をきれいににさせる、などの交渉も行いましょう。

たとえば賃料が月額30万円から28万円になれば、それを材料に買取り希望者と造作譲渡金の増額交渉ができます。

まとめ

いかがですか。

退店、閉店自体は非常に悔しい場合が多いですが、しかし損害を最小限に食い止めるには、造作譲渡金をしっかりとゲットすることも必要です。

閉店するからと言って投げやりにならないで、最後までしっかりと準備、検討、交渉をして損害をできるだけ減らしましょう。そこで温存した体力が次のチャンスが来た時にまたチャレンジできる余裕を生むはずです。

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