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居抜き売却事例

飲食店の居抜き売却事例。売却で失敗しないコツとは!?

      
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飲食店の居抜き売却事例。売却で失敗しないコツとは!? 結果リボンイメージ

初出店はこじんまりと小さな飲食店舗でオープンしましたが、蓋をあけたら大盛況!次の店舗移転は広めの店舗で。または、なかなか思った通りの売上があがらず、小さな店舗に移転する資金もなく、やむなく店舗を閉店する事に・・・。
と飲食店舗の売却・譲渡には様々な事情があるとは思います。そこで必ず考えなくてはならないのは撤退時の原状回復(スケルトン戻し)ですよね。原状回復(スケルトン戻し)費用等なるべく飲食店の退店・撤退に余計なコストはかけたくない!という皆様には「居抜きでの店舗売却・譲渡」という方法をお勧め致します。
近年では飲食店を居抜きで出店することが主流になってきているので、それだけ居抜き物件の情報は必要とされているのです。
ここでは居抜き店舗売却の失敗事例をご紹介しながら、皆様に注意していただきたいポイントをまとめてみました。

ケース1
~居抜きで店舗売却・譲渡を管理会社に相談してみたら~

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Aさんは長年運営してきたラーメン店を居抜きで店舗売却することを考え、入居時に仲介して貰った不動産会社に相談しました。すると不動産会社から居抜きでの内装・造作の売買は不可と言われ、やむなく原状回復(スケルトン戻し)をする事に…


注意ポイント)

不動産会社の中には居抜きでの内装売買を嫌がる業者もいます。理由としては、居抜きで売却・譲渡する場合、賃貸借契約(物件自体の契約)の他に造作譲渡契約(内装譲渡の契約)を結ぶ必要があります。スケルトン物件の契約よりも少し手間がかかるためです。

また、不動産会社にとっては次のテナントを探し、入居させたほうが手柄や収益にも繋がります。

そういった観点から、不動産会社に相談するよりも先に居抜き売買を専門で行っている居抜き専業者に相談した方が良いでしょう。居抜き専門業者に依頼することで、不動産会社や大家さんに対する、居抜き売却の承諾をどのように交渉すると良いかや、実際に居抜きで店舗を募集するときにもしっかりとサポートしてくれます。

ケース2
~なるべく高く飲食店を売却したく、高値での条件提示を続けた結果~

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Bさんはある大手居抜き物件仲介サイトに自分のカフェの居抜き売却情報を掲載しました。すると飲食店の多いエリアで且つ1階路面店だったこともあり、割とすぐに多くの申し込みが入りました。そこで造作譲渡料金をを募集開始時よりも高めに設定し直しました。結果なかなか条件が折り合わず、最終的には解約期日までに話がまとまらず、原状回復(スケルトン戻し)する羽目に……


注意ポイント)

良くあるケースですが、造作譲渡額の落とし所は必ず設定する必要があります。基本はスケルトン戻し(原状回復)義務を逃れられるだけでも儲けもの。あまり高望みをし過ぎるとこのような結果を招いてしまいます。また、金額を下げるのではなく、高くしたことで出店者からの不信感も募ることに。

一般的には飲食店舗の内装売買での価格は高くても500万円以下、200万円以下での取引や無償残置での引き渡しが1番多いケースになります。500万円という金額で売れるケースは、極稀で、例えば渋谷の超一等地の物件といったケースです。

ケース3
~厨房機器の故障を内諸にした結果~

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Cさんは10年間居酒屋店を営業しており、厨房機器やエアコンの故障、グリストラップの油詰まりなど様々な問題を抱えておりました。しかし居抜き物件として売却する時にマイナスになる情報は出さないほうが高く売れると考え、事前情報として故障している厨房機器がある旨を購入希望者には伝えておりませんでした。その結果、契約直前に店舗内にある機器の稼働確認に入った内装業者から購入希望者へ事実が伝わり契約破断に……


注意ポイント)

居抜き物件売却のトラブルの中でも厨房機器の故障などは特に多い事例です。厨房機器が故障しているからといった理由で造作譲渡金額に影響が出てくる場合もあります。しかし、今回のケースのように、契約寸前で発覚し契約破断になってしまうと元も子もありません。最悪の場合、解約日まで買取り希望者が見つからず、原状回復(スケルトン戻し)をしなければならなくなる場合もあります。

居抜きで出店を希望される方が見ているポイントは内装設備だけではありません。その立地や坪数なども当然判断材料になっています。ですから必ずしも内装の使用状況が悪いからといって値段がつかない訳ではありません。素直に現状を説明し、後々問題が発生しないような引き渡しを心がけましょう。

今回は3つの失敗事例をご紹介させていただきました。最終目的は原状回復(スケルトン戻し)義務を回避し、最低限のコストで撤退する事です。よって、欲張らない・正直に現状を報告する事が早期に居抜き状態で店舗を売却・譲渡するコツになる事がおわかりいただけましたでしょうか?飲食店の退店・閉店を検討していて、どのようにすればよいのか不安な方には専門業者へ相談する事をおすすめします。

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