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閉店済みの店舗を居抜き物件で売却できるの?

閉店済みの店舗を居抜き物件で売却できるの?

急遽従業員が退職して人が足りなくなってしまった… 店舗の運営を続けることによって赤字幅が広がってしまう… 体調不良で店を開けたくても開けられない… など、やむを得ず閉店をしなければならない状況になってしまう店舗は多々あります。

とはいっても契約期間中の家賃は払わなければなりませんし、解約となれば原状回復(スケルトン戻し)がつきまとうでしょうし、契約内容によっては違約金が発生する可能性もあります。

閉店してしまうとその店舗からは一切収益はあがりません。オーナーさまからすれば一刻も早く、できれば造作を売却して退去をしたいと考える方も多々いらっしゃることでしょう。では閉店した店舗、造作売却は可能なのでしょうか。

所有権の所在をはっきりさせましょう。

結論としては、家主さまの承諾はもちろん必要ですが造作の売却は可能です。
ただし気を付けなければならないのは契約期間中に限られるということです。
なぜでしょうか。
それは解約後に関してはよほど家主さまと特殊な契約や約束などを結んでいない限り、一般的な賃貸借契約では造作物の所有権を失ってしまうからなのです。

賃貸借契約書の内容はどうなっていますか?

賃貸借契約を良く見てみましょう。
多くの賃貸借契約書では退去日までに現状回復(スケルトン戻し)を賃借人がおこなわなかった場合、家主さま(賃貸人)は任意に処分することができる、などといった文言が入っております。そして費用はもちろん賃借人(オーナーさま)負担となります。

最悪のケースでは明渡しが遅れたとみなされ、家主さまより損害金の請求をされる可能性もあります。
そうならないためにどうすればよろしいでしょうか。

解約合意書の必要性

まずは家主さまと退去する場合のしっかりした取り決めを行うことです。
近年は造作売買や譲渡などが数多くおこなわれてきたこともあり、居抜き物件としての売却・譲渡が周知されつつあります。

場合にもよりますが、これは家主さまにとっても居抜きの状態であるほうが次テナントが決まりやすいなどのメリットにつながったりもします。家主さまが居抜き物件としての売却・譲渡を承諾してくれれば、売却は無理としても、原状回復(スケルトン戻し)などを免除してくれる可能性もあります。

解約告知のタイミング

もう一つが解約告知のタイミングです。
契約書通りに解約告知してしまうとどうしても原状回復(スケルトン戻し)のリスクがつきまといます。そのリスクを回避するために、あえて未告知で居抜き物件専門業者に相談されるオーナーさまも多々いらっしゃいます。

なぜ未告知の状態で相談をするかというと、例えば居抜き物件として売却・譲渡したいと家主さまに交渉にいったとき、次の後継テナントが決まっているのと、決まっていないのでは大きな差があります。
次の後継テナントが決まっている場合、現テナントが退去したとしても、空家賃が発生するリスクがなくなるため、居抜き物件としての売却・譲渡が認められやすくなります。

その他の注意点

閉店した店舗で造作を売却・譲渡する場合、2つ覚えておいて頂きたいことがあります。

造作物の保管方法

特に厨房機器を譲渡・売却するときにで起きるトラブルとして、電気の契約解除、長期間電源を入れないなどにより故障してしまう、季節によって冷蔵庫内でカビが発生してしまうなどの事例があることです。もちろん売却価格にも影響しますので、できれば電気は切らないようにしましょう。

換気や害虫

これはどの店舗にも言えますが、閉店してしまった店舗は長く締め切ってしまうことにより、匂いや害虫がやや発生しやすくなります。定期的に換気や清掃などはするようにしましょう。

以上閉店店舗だからといって売却・譲渡できないなんてことはありません。
まずは飲食店買取りJPなどの居抜き物件専門業者に相談してみるのもいいかもしれません。

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