バーから鍋料理屋へ！！家主さまの賃上げ要求にめげず、希望通りの高額売却成功！！(東京都/渋谷区渋谷)

出店してから2年が経過するも、売上はオープン当初から芳しくない状態でした。さらに坪数が大きいため家賃負担が重く月々の赤字が膨らむ一方でした。幸いにもオーナーさまは多店舗展開をされており他店の収益で赤字を補填しておりました。売上UPするために様々な販促やイベントを行うも効果が出ないことから閉店を決意されたとのことです。
店舗の改装費用は設備融資でまかなっており、その返済の大半が残っているため造作を500万円で売りたい。また運営を続けるだけ月々の赤字が膨らんでいる状況なので3ヶ月以内で売却したいという要望でした。

渋谷駅から徒歩7分程度、人通りの多い繁華街にある2階の店舗です。土日も集客できる人気エリアで大手外食チェーンも多く出店する立地でした。

2階ではあるものの看板が非常に大きく取れており視認性抜群でした。また専用階段がついており上層階にも飲食店が多数入居しておりました。
バーの内装は比較的綺麗でしたが、厨房設備はほぼ中古品で揃えられており高額売却につながるような機器はありませんでした。
また坪数にしては厨房面積が大きいのが特徴で客席部はソファーとローテーブルが中心の一般的なバーの内装でした。

人気の立地ではあるものの坪数が50坪以上あり、造作代金と合わせると初期取得費用で2000万円を超える物件でした。そのため検討できる会社は中堅、大手企業が中心になりますが、大手企業は造作をそのまま使用することがほとんどありません。居抜きで出店する場合は内装を壊してから新規で作り込むケースが多いので高額売却は難易度が高いと思われました。

とにかく初期取得費用が高額であることから、資金力のある買取り希望者を探さなければなりません。 そこで買取りＪＰの担当は、ポイントを2つに絞りました。

• 1. 渋谷駅の繁華街でドミナント（特定地域の集中出店）やフラグシップ（旗艦）店をつくりたい法人への紹介
• 2. チェーン展開している大手、中堅企業への紹介

比較的内見は順調に入るものの造作金額含めて、条件がなかなか折り合いません。募集から1ヶ月が経過後に近隣にも数多く出店している大手チェーンの本部より1件だけお申し込みが入りました。

造作代金については減額の交渉が入りましたがなんとか満額でご理解いただき、家主さまへの審査へと進みました。申し込み企業は信用力や業態力もあったため順調に進むかと思った矢先に重大な問題が突如発生しました。それは家主さまからの賃料値上げの要望です。

契約の寸前で条件が増額するような後出しのケースは契約が流れるリスクが非常に高くなります。買取り希望者は現在の賃料相場が安くもなく、高くもないことも熟知しており、増額するのであれば出店は難しいという判断でした。オーナーさまも造作金額をその分減額することも難しくこのままでは契約は流れる状況となりました。

そこで家主さまに面談の時間をなんとか作ってもらい賃料据え置きの交渉を行いました。交渉のポイントは下記3点です。

• A. 周辺の相場表を作成して賃料が相場であることの説明
• B. 次期入居テナントの業態力、ブランド力、信用力をアピール
• C. 人気業態が入ることでのビルのイメージ向上

会社概要、業態資料、賃料相場資料などを取り揃え、誠意を持ってご説明したことで家主さまも最終的にはご理解をいただき、賃料据え置きで契約締結することができました。造作も値引きをせずに500万で売却できたことで、オーナーさまの銀行への残債の支払い、赤字店舗の3ヶ月以内での閉店の2つの要望を叶えることができました。