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居抜き・造作譲渡ってなに?

造作譲渡ってなに? まず造作とは、建物内部の仕上げ・取付物・床・壁・天井・家具・厨房・空調などの設備、機器一式を指します。建物の骨組みにあたる躯体などは建物所有者の物なので、それ以外の内外装の仕上げと設備機器のことです。 造作譲渡をするということは建物を新築した際にスケルトン状態から手を加えた飲食店の内外装部分を譲り渡すことです。

一昔の店舗物件はスケルトンから内外装を一から造って、閉店する際には原状回復義務に従ってスケルトン状態まで戻して家主さまに返却することが一般的でした。 しかし近年はスケルトンにするのではなく、店舗をそのまま「居抜き」として売却・譲渡することが一般的になりました。

店舗はいくらぐらいあれば造れるの?

造作譲渡ってなに? 飲食店を造るのには非常にお金がかかります。業態にもよりますが、だいたい1坪あたり50万~100万といわれており、高級業態にもなれば坪100万を越える場合もあります。 例えば20坪の居酒屋を造る際、非常に安く費用を抑えられたとして坪50万とします。

20坪×50万=1000万円

この初期にかかった費用を2年~5年程度で償却したり、返済したりするのが一般的です。
しかし、飲食店で3年間以上続く店舗はそれほど多くはなく、1年以内に閉店する店舗もザラにあります。

原状回復費用(スケルトン戻し)はいくらぐらい?

造作譲渡ってなに? 造った内装を壊すのにもお金がかかります。だいたい1坪あたり、5万~10万といわれておりますが、大型の商業施設などは原状回復のルールが細かいことが多く、さらに家主側の業者を契約書で指定されている場合もあります。
そのような場合はビックリするぐらいの費用を要求されることもあるので注意が必要です。

どうやって造作を譲渡するの?

造作譲渡ってなに? 店舗を譲渡する方法として、必ず必要になるのが貸店舗の家主さまの承諾になります。
たまに造作譲渡を認めてくれる契約も存在はしますが、9割以上は契約解約時は現状回復(スケルトン戻し)が義務付られています。

近年は居抜きが主流になってきておりますので、造作売却、造作譲渡の事例は増えているものの、家主さまから造作譲渡を断られて、やむなく原状に戻す事例も少なくありません。

断られるケースとしては、「飲食店に賃借するのがイヤになったので、次のテナントは物販にしたい」「居抜きはトラブルが多いので、とりあえずスケルトンにして欲しい」「スケルトンからでも投資できる、しっかりとした会社を探したい」など様々な理由があります。

家主さまのタイプも色々ありますので、居抜きを認めてもらう時はとにかく慎重に進める必要があります。せっかく造作を購入してくれる買取り希望者を見つけたのに、造作売却・譲渡を認めてもらえずに原状回復費用(スケルトン戻し)にケースも少なくありません。

家主さまに承諾をもらうポイントとして3点を注意しましょう。

1. なるべく後継テナントを決めてから家主さまにお願いする
後継テナントが決まってから相談した方が、家主さまも空家賃の心配する必要がなく、お願いが聞き入れてもらいやすい。
2. 家主さまや管会会社さまと常に良好な関係をつくっておく。
契約書の内容はあくまで取決め事です。
閉店するということは、基本的には赤字で困っていることが多く、情で訴えることも重要です。その想いを伝える上で、信頼関係があるとないとでは結果も大きく変わってきます。

関係性が良ければ造作の売却・譲渡を許可してくれるだけでなく、中には造作が売却・譲渡できなくても、原状回復義務(スケルトン戻し)を撤回して残置させてくれる場合もあります。
逆に仲の悪い場合は、どんなお願いも聞き入れてもらえず、契約書通りにさせられてしまいます。
3. 交渉やお願いが苦手な場合は居抜きの専門業者に依頼する。
居抜きでの店舗売却や譲渡の交渉は、話の進め方ひとつで結果が大きく変わります。
造作を売却・譲渡するのと、原状回復義務(スケルトン戻し)にするのとでは、天と地との差があり、閉店時の費用を抑えたいのであれば、交渉の確率を上げることが最重要です。

家主さまだけでなく専用の管理会社がいる場合は、専門知識や一般常識も踏まえて交渉をしないと全く聞き入れてもらえないケースもあります。
その点、専門業者に頼めば、色々なケースを踏まえて代わりに交渉してくれるので、費用がかかったとしても、交渉の成功確率は大幅に高まるといえるでしょう。

ただし、注意が必要なのは、店舗を閉店する側からの依頼なのに、全く融通がきかなかったり、家主側のメリットになるような動きしかしない業者です。中にはそのような業者もおりますので、よく話を聞いてから見極めましょう。

家主さまは居抜きを嫌がるって本当?

造作譲渡ってなに? 飲食店の居抜き物件は、店舗を出店する方と閉店する方には人気がありますが、物件を所有している家主さまや、管理会社さまにはあまり人気がありません。その理由とは、居抜き=中古のためトラブルが実際多いからです。

ではどのようなトラブルがあるのか?
その例を家主さま目線でいくつかご紹介します。

例1 造作を購入した方と、その設備機器が不調だったり故障だったりして、後々揉めるケース。
例2 入居時の契約では原状回復義務(スケルトン戻し)があるものの、特別に居抜きでの引継ぎを認めてあげたという経緯があるのにも関わらず、後継出店者が撤退する際に、原状回復義務(スケルトン戻し)の理解を得られずトラブルになるケース。
※通常の契約書に原状回復義務(スケルトン戻し)が記載されている場合、当然、出店者は契約書に従う義務があります。しかしながら、”造作譲渡の承諾は特別”だということを理解をしない出店者がいるため、撤退する場合は必須で原状回復義務(スケルトン戻し)にしたいという大家さまがいらっしゃいます。
例3 居抜きから居抜きを続けていると店舗自体もどんどん古くなっていくため、スケルトンに戻して、躯体以外の設備機器を建物として一から新しくしたいというケース。

造作を譲渡する場合の注意点は?

造作譲渡ってなに? 最後に思い入れのある造作を売却・譲渡する上での注意点を3つご紹介します。

Ⅰ. 解約告知をする前に売却先、
  譲渡先を探す、相談する。
一番重要なポイントです。閉店する場合は赤字経営がほとんどです。そのため赤字の負担が重くなってから売却先、譲渡先を探していては経営上も苦しく、造作の金額交渉においても弱気にならざるをえません。
家主さまに解約告知を提出してから売却先、譲渡先を探す方は多いのですが、まずはその前に専門業者に相談することをオススメします。
Ⅱ. 売れる時に売却、譲渡する。
タイミングを逃して売却・譲渡できなかったケースは思いのほか多いものです。
売却・譲渡する側としては、想い入れのある設備機器を少しでも高く売りたいのは当然です。

しかし、出店する側からはあまり関係がありません。1件の申し込みだけでなく何件も同時に内見や申込みをして物件を探している出店者がほとんどです。だいたい7~8割以上は造作金額について減額の交渉をしてきます。言うのはタダなのでそれは当然かと思います。金額の落としどころは重要ですから、ある程度の出値と底値を計算して募集しておくとスムーズです。

売却先、譲渡先を探してすぐに申し込みが入ったものの、造作の金額を交渉されてお断わりをして、そのまま他の希望者が見つからずに原状回復工事(スケルトン戻し)になる悲しいケースもあります。
Ⅲ. 縁とタイミングを大切にする。
造作の譲渡は縁とタイミングが全てです。あまり欲をかぎすぎずに、ある程度の妥協も必要です。
特に解約告知を出している場合は尚更です。最悪のスケルトン戻しを回避させるためにも、上手な方法で造作を売却・譲渡しましょう。

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