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居抜き・造作譲渡ってなに?

まず造作とは、建物内部の仕上げ・取付け物・床・壁・天井・家具・厨房・空調などの設備、機器一式を指します。建物の骨組みにあたる躯体などは建物所有者の物なので、それ以外の内外装の仕上げと設備機器のことを指します。

造作譲渡をするということは飲食店の内外装部分を譲り渡すことです。

一昔前の店舗物件はスケルトン状態から設計・施工し、閉店する際にはスケルトン状態に戻して家主さまに返却することが一般的でした。 スケルトン状態に戻す場合、一般的には坪5~10万円ほどの原状回復費用が発生すると言われております。(凝った内装の店舗の場合それ以上にかかる場合も…)退店オーナーさまにとっては大きな負担となります。

しかし近年ではスケルトン状態に戻すのではなく、店舗の造作を残した状態「居抜き物件」として売却・譲渡することが一般的になりました。

退店時に膨大な費用がかかるどころか、むしろ造作を売却・譲渡することで利益を得て閉店することができるのです!!

店舗はいくらぐらいあれば造れるの?

店舗はいくらぐらいあれば造れるの?イメージ 店舗はいくらぐらいあれば造れるの?イメージ

飲食店をスケルトンから造るとなると非常にお金がかかります。業態にもよりますが、だいたい1坪あたり50万~100万といわれており、高級単価の業態にもなれば坪100万を越える場合もあります。

スケルトン状態から20坪の居酒屋を造る際、非常に安く費用を抑えられたとして坪50万の場合…

20坪×50万=1000万円

居抜きの状態から内装を作る場合、業態が変わらず内装もほぼそのまま使えるとして…

280万円(平均金額)+100万円(内装改装費)=300万円

スケルトン状態と、居抜きの状態ではこんなにも費用は異なります。

開業費用を2年~5年程度で償却したり、返済したりするのが一般的ですが、近年、開店から閉店に追い込まれてしまう店舗は1年未満で約30%、2年以内で50%にも及ぶという統計が出ています。開業資金はリスクを回避するためにも極力抑えましょう。

原状回復費用(スケルトン戻し)は、
いくらぐらい?

原状回復費用(スケルトン戻し)は、いくらぐらい?イメージ 原状回復費用(スケルトン戻し)は、いくらぐらい?イメージ

大抵の契約では物件を明け渡す際に原状回復や、スケルトン状態に戻す必要があります。その費用がどれくらいかかるかご存知でしょうか?

一般的には1坪あたり5万円~10万円かかると言われており、20坪の物件ですと最低でも100~200万円程はかかります。

大型の商業施設などは原状回復(スケルトン戻し)のルールが細かいことが多く、さらに家主側の業者を契約書で指定されている場合もあります。

そのような場合はビックリするぐらいの費用を要求されることもあるので注意が必要です

どうやって造作を譲渡するの?

どうやって造作を譲渡するの?イメージ どうやって造作を譲渡するの?イメージ

店舗を譲渡する際には、必ず建物の家主さまの承諾が必要になります。

たまに造作譲渡を認めてくれる内容の契約も存在はしますが、9割以上は契約解約時には原状回復(スケルトン戻し)が義務付られています。

近年は居抜きでの譲渡・売却が主流になってきております。しかし依然として「居抜き物件はトラブルになりやすい」と考えている家主さまや管理会社さまも多数おられ、やむなく原状に戻す事例も少なくありません。

居抜きでの売却・譲渡を断られるケースとしては、「飲食店に賃借するのがイヤになったので、次のテナントは物販にしたい」「居抜きはトラブルが多いので、とりあえずスケルトンにして欲しい」「スケルトンからでも投資できる、しっかりとした会社を探したい」などさまざまな理由があります。

居抜きでの売却・譲渡を認めてもらうにはとにかく慎重に話を進める必要があります。

せっかく造作を購入してくれる買取り希望者を見つけたのに、造作売却・譲渡を認めてもらえずに原状回復費用(スケルトン戻し)になってしまうケースも少なくありません。

家主さまに承諾をもらう際の3つのポイント。

注意点その1

なるべく後継テナントを見つけてから家主さまにお願いする

注意点その1イメージ

後継テナントが決まってから家主さまへ居抜きでの売却・譲渡を相談したほうが、家主さまも空家賃が発生するリスクを心配する必要がなく、比較的お願いを聞き入れてもらいやすくなります。

例えば、後継テナントが決まっていない段階で家主さまに居抜き交渉をし、その場で居抜きでの売却・譲渡を断られ、原状回復に追い込まれてしまったなんて事例もあります。

注意点その2

家主さまや管理会社さまと常に良好な関係をつくっておく。

注意点その2イメージ

契約書の内容はあくまで取決め事です。

閉店するということは、基本的には赤字で困っていることが多く、家主さまに情で訴えることも重要です。その想いを伝える上で、信頼関係があるとないとでは結果も大きく変わってきます。

関係性が良ければ造作の売却・譲渡を許可してくれるだけでなく、中には造作が売却・譲渡できなくても、原状回復義務(スケルトン戻し)を撤回して造作物を残置させてくれる場合もあります。

逆に仲の悪い場合は、どんなお願いも聞き入れてもらえず、契約書通りに原状回復(スケルトン戻し)させられてしまいます。

注意点その3

交渉やお願いが苦手な場合は居抜きの専門業者に依頼する。

注意点その3イメージ

居抜きでの売却・譲渡の交渉は、話の進め方ひとつで結果が大きく変わります。

造作を売却・譲渡するのと、原状回復義務(スケルトン戻し)にするのとでは、天と地ほどの差があります。閉店時の費用を抑えたいのであれば、交渉の確率を上げることが最重要です。

家主さまだけでなく専任の管理会社さまがいる場合は、専門知識や一般常識も踏まえて交渉をしないと全く聞き入れてもらえないケースもあります。

その点、居抜きの専門業者に依頼すれば、色々なケースを踏まえて代わりに交渉してくれます。例え費用がかかったとしても、交渉の成功確率は大幅に高まるといえるでしょう。

ただし注意が必要なのは、店舗を閉店する側からの依頼なのに、家主側のメリットになるような動きしかしない業者です。中にはそのような業者もおりますので、よく話を聞いてから見極めましょう。

家主さまは居抜きを嫌がるって本当?

家主さまは居抜きを嫌がるって本当?イメージ 家主さまは居抜きを嫌がるって本当?イメージ

飲食店の居抜き物件は、店舗を出店する方と閉店する方にはとても人気があります。しかし、物件を所有している家主さまや、管理会社さまにはあまり人気がありません。

その理由は、居抜き=中古のためトラブルが発生しやすいからです。

ではどのようなトラブルがあるのか?

その例を家主さま目線でいくつかご紹介します。

  • 例1

    造作購入後のトラブル
    造作を購入した後、その設備・機器が不調だったり故障だったりして、後々揉めるケース

  • 例2

    退去時の原状回復(スケルトン戻し)のトラブル
    特別に居抜きの状態で造作が購入出来たにも関わらず、入居時の契約では原状回復(スケルトン戻し)義務があり、「居抜きの状態で入居できたのだから」と撤退する際の原状回復(スケルトン戻し)の理解を得られずトラブルになるケース。

    ※通常の契約書で原状回復(スケルトン戻し)義務が記載されている場合、当然退去時には契約書に従う義務があります。しかしながら、”造作譲渡の承諾を得られたのは特別だ“ということを理解出来ない方のいらっしゃるため、撤退する場合は必須で原状回復(スケルトン戻し)にしたいという大家さまがいらっしゃいます。
  • 例3

    店舗自体が古すぎて居抜きで売却ができないケース
    何度も居抜きの状態で店舗を引き継いでいると、店舗自体もどんどん古くなっていくため、一度スケルトンに戻して、躯体以外の設備・機器を一から新しくしたいという大家さまもいらっしゃいます。

造作を譲渡する場合の注意点は?

造作を譲渡する場合の注意点は?イメージ 造作を譲渡する場合の注意点は?イメージ
  • 家主さまに解約告知をする前に専門業者に相談し、売却先・譲渡先を探す。

    一番重要なポイントです。閉店する場合は赤字経営がほとんどです。そのため赤字の負担が重くなってから売却先、譲渡先を探すのは経営上も苦しく、造作の金額交渉においても弱気にならざるをえません。

    家主さまに解約告知を提出してから売却先、譲渡先を探す方は多いのですが、原状回復(スケルトン戻し)のリスクは高まります。まずはその前に居抜き専門業者に相談することをオススメします。居抜き専門の業者に依頼することによって、買取り希望者との交渉はもちろんのこと、難しい家主さまとの交渉まで行ってくれます。

  • 売れる時に売却、譲渡する。

    タイミングを逃して売却・譲渡できなかったケースは思いのほか多いものです。

    売却・譲渡する側としては、想い入れのある店舗を少しでも高く売りたいのは当然です。

    しかし、出店する側にはあまり関係がありません。1件だけではなく何件も同時に内見や申込みをして物件を探している出店者がほとんどです。また、7~8割以上の出店者は造作金額について減額の交渉をしてきます。金額の落としどころは重要です。ある程度の出値と底値を計算して募集しておくとスムーズです。

    売却先、譲渡先を探してすぐに申し込みが入ったものの、造作の金額を交渉されてお断わりをして、そのまま他の希望者が見つからずに原状回復工事(スケルトン戻し)になる悲しいケースもあります。

    造作金額の設定に関しても居抜き専門の業者に相談することで適正な金額で募集をすることができ、スムーズに売却・譲渡することができるでしょう。


    金額の落としどころは重要ですから、ある程度の出値と底値を計算して募集しておくとスムーズです。

    売却先、譲渡先を探してすぐに申し込みが入ったものの、造作の金額を交渉されてお断わりをして、そのまま他の希望者が見つからずに原状回復工事(スケルトン戻し)になる悲しいケースもあります。

  • ご縁とタイミングを大切にする。

    造作の譲渡は縁とタイミングが全てです。

    あまり欲をかぎすぎずに、ある程度の妥協も必要です。

    特に解約告知を出している場合は尚更です。最悪のスケルトン戻しを回避させるためにも、上手な方法で造作を売却・譲渡しましょう。

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