大半がリース厨房機器で成約が複雑な店舗を2ヶ月で売却成功!!カフェ店居抜き売却事例(東京都/渋谷区代官山町)

出店してから2年が経過し売上はついに赤字に。オーナーさまは既存店をお持ちでそちらの店舗に力を集中したいとのご要望でした。問題点として2点ありました。

• 1. すでに解約告知を出しており猶予は2ヶ月
• 2. 赤字が厳しく既に閉店している状態

店舗をオープンする際、初期投資を抑えるため、厨房機器の大半ををリース契約（5～7年返済）にしておりました。その契約が残っているため、厨房のリースを引き継いで貰うか造作を売却し返済にあてたいとのことでした。

代官山駅から徒歩1分にある1階店舗。オシャレな街として有名な代官山で駅から近く人通りが多い立地でした。

プラスポイントとしてはなんと言っても駅近の1階です。坪数も10坪と大き過ぎず個人でも出店できるサイズです。
マイナスポイントとしては1階店舗ではあるもの1フロアに2テナント入っているため入口が奥まっており看板が弱い印象でした。

内装は、非常に清潔に使用されておりキレイな状態を保っておりました。しかし軽飲食のパンケーキ屋のため、居酒屋などに比べれば厨房設備などは整っていない状況でした。

駅近ではあるものの周辺が住宅立地でもあることから、大手、中堅企業よりも個人や法人初出店向けの物件でした。しかし保証金が300万円と相場より高く初期費用が高いため、売却に苦戦するであろうことが想定されました。

初期取得費用が高めなことから、ある程度の自己資金が必要な物件です。立地としてチェーン展開している大手、中堅の出店も見込めないため、買取りＪＰ担当は、ポイントを2つに絞りました。

• A. 資金力があり、とにかく駅近くで出店したい個人へのご紹介
• B. 代官山や広尾などオシャレなエリアで出店したい個人へのご紹介

希少エリアの居抜き物件ということもあり、募集当初に多数の内見が入りましたが、諸条件の折り合いがつかず1ヶ月半が経過しました。残り半月の所でようやく1件の申し込みが入りましたが、すでに解約期間は残りわずか。とにかく時間がありません。

居抜き売却、家主さまとの契約成約までは通常審査を含め2週間以上はかかることが多いです。契約満了まで残り半月と全く猶予が無い中でさらに保証金の減額交渉が入りました。家主さまからは事前に保証金含め賃貸条件の交渉は難しいと聞いていたので大きな問題でした。

まずは契約までの期間短縮のために、１日で買取り希望者の会社謄本、業態資料、決算書などの必要資料を用意してもらいすぐに提出。翌日には、家主さまとの面談を行いました。家主さまは減額についてやはり難色を示しておりましたが、今後の空家賃リスクを説明して、なんとか保証金減額をご協力いただくことができました。

その他に若干の造作譲渡金の減額はあったものの、120万円で交渉成立、お申し込みからわずか2週間での早期売却に成功し、そのお金でリース残高も精算することができました。