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上手に解約させるための手順

上手に解約させるための手順

店舗を解約(閉店)する理由の9割以上が赤字によるものです。 儲かっていなくても、「お客さんが喜んでさえくれれば」というお店も存在しますが、ほとんどのお店は儲からなければ閉店を余儀なくされます。逆に、黒字だけど閉店するというお店の理由は、「移転」「引退」「事業譲渡」などがあります。

どちらの理由だとしても想い入れのあるお店を手放すには、精神的にも負担がかかるものです。

店舗を解約(閉店)するということは、「日々来店してくれたお客さん・常連さん」「食材を毎日届けてくれる各業者さん」「物件を貸してくれた家主さま」「一緒にお店を切り盛りしてくれた従業員さん」など、さまざまな関係者に影響を与えます。 閉店を考える理由は先程お伝えした通り、さまざまありますが、今回は一番多い理由である赤字(経営難)のパターンを例にしてご説明致します。

また、このページの最後では、【閉店・退店時チェックリスト】のダウンロードもできますので、ぜひご活用ください。

店舗を上手に解約させる流れ5ステップ

店舗を上手に解約させる流れ5ステップ イメージ 店舗を上手に解約させる流れ5ステップ イメージ

まず赤字といっても、金額によって大きく対応方法は違ってきます。

理想は、赤字になる前の状況で解約(閉店)を考えるのがベストです。 「まだ赤字になっていないが、このまま売上が低下してしまうと厳しい」、「自分自身が無理をして店舗に入れば、人件費は浮くので赤字ではないが、続ける意味が無い」ぐらいの状況で解約(閉店)を考えて対策を練ることができれば、時間的にも金銭的にも余裕が生まれます。

検討するなら1日でも早い方が、良い結果につながりやすいといえるでしょう。

1. 契約書の内容をしっかり確認しよう

1.	契約書の内容をしっかり確認しよう イメージ 1.	契約書の内容をしっかり確認しよう イメージ

近年、店舗を閉店する際は居抜きで譲渡することが主流になってきました。 とはいえ、居抜きで譲渡できることを当たり前に思ってはいけません。居抜きが認められるようになってきたのは家主さまや管理会社さまが居抜きに対してマイナスイメージが少なくなって理解をしてくれるようになったからです。

契約書の中でも、居抜きの譲渡は9割以上許可されていません。ごくたまに居抜きの譲渡や残置など(内装・厨房設備をそのまま店舗に残して置くこと)を承諾している契約内容もありますが、ほとんどが原状回復義務(スケルトン戻し)が原則になっております。

賃貸している本人でも、あまり契約書の内容を読まずに契約しているケースが多いものです。 まずは自分がどんな契約を締結しているか、内容を把握しましょう。

2. 店舗売却までの流れを知ろう

2.	店舗売却までの流れを知ろう イメージ 2.	店舗売却までの流れを知ろう イメージ

まずは一般的な閉店の流れを説明します。

  1. 解約告知を書面で家主さまに提出 ……3ヶ月前~6ヶ月前 ※要契約書確認
  2. 解体業者に工事を依頼 ……契約満了日2週間~3週間前(解約日までに店舗を解体する必要があるため) ※それまでに店舗は閉店すること
  3. 家主さまもしくは管理会社さまに店舗を引き渡し ……解体後に家主さまもしくは管理会社さまに現地を確認して貰う ※解体工事中の家賃及び解体費用は全て借主が負担

この1~3の流れが通常の原状回復(スケルトン戻し)のパターンです。 店舗を売却するには上記のように家主さまや管理会社さまに伝えて、解約告知を出してから、売却先を探す方法と、その前に探し始める方法の2通りに分かれます。

どちらにもメリット・デメリットがありますが、店舗を売却する側から考えると告知をする前に後継テナントを探し始めた方が売却に有利になることが多いです。

なぜなら、告知をした際に、家主さまから居抜き譲渡を断られると話が終わってしまうからです。もちろん、後継先を見つけてからも断られることもありますが、実際に買取り希望者がいるといないとでは家主さまの対応も違います。

3. 売却金額を決めよう

3.  売却金額を決めよう イメージ 3.  売却金額を決めよう イメージ

想い入れのある内装や厨房機器は少しでも高く売却したいのは当然です。

しかし、売却できなければ何の意味もありません。売却ができずに解約する場合は原状回復工事(スケルトン戻し)が待っているので、ある程度のところで妥協する気持ちを持っておくことが大切になります。

テナント募集中の物件のなかで、よく見られる造作譲渡代金は50万~200万程度です。 内装・厨房設備が新しい、内装に数千万円かけて豪華だからなどの理由はあまり関係はありません。

どちらかというとその立地に対してどれくらいの価値を見出して支払えるか。造作代金というより場所代(権利金)のようなイメージで成約していることが多いです。

とはいえ、買取り希望者(出店者)側からすれば、少しでも初期費用を抑えるために居抜きを利用したいと考えておりますので、店舗内にどれだけの内装・設備・機器などが残っているかも、重要なポイントの1つです。

適正な金額が分からない場合は、居抜き会社に無料で査定を依頼して参考にしてみるのも良いでしょう。

4. 売却先が決まったら家主さまへ承諾を貰おう

4.  売却先が決まったら家主さまへ承諾を貰おう イメージ 4.  売却先が決まったら家主さまへ承諾を貰おう イメージ

造作の売却先が決まったからといって安心してはいけません。売却先と契約を行う家主さまの承諾を貰えなければ造作を売却することができないからです。

売却先が決まってからの一般的な流れは以下となります。

  • 家主さまへ自分に代わってお店を居抜きで開店したい方がいることを伝えて、“閉店について・居抜きの譲渡について”の許可を貰う。
  • 家主さまもしくは管理会社さまに買取り希望者(出店者)の審査(必要であれば家主面談)をして貰う。
  • 審査が通ったらなるべく同日で以下の契約を締結する。
    • 家主さまと買取り希望者(出店者)の新しい契約締結
    • 家主さまと退店者との合意解約締結
    • 買取り希望者(出店者)と退店者の造作譲渡契約の締結。

造作売却にはトラブルがつきものです。家主さまも管理会社さまも面倒がるケースや、全く関与しないケースもあるので、トラブルを回避するためにも専門の業者に任せる方が得策です。

5. 契約満了日までに行っておくこと

5.  契約満了日までに行っておくこ イメージ 5.  契約満了日までに行っておくこ イメージ

ここまで進めばあとは無事に契約締結を完了させて閉店させるだけですが、話がまとまったらなるべく早めに契約締結をさせることが大切です。

契約は最後まで何があるかわからず、売却代金を受け取るまで気を抜いてはいけません。

そのほか、以下のことも閉店までに行っておきましょう。

  • 従業員に1ヶ月前には告知をする
    • 売却先に従業員を紹介して面談を行い、そのまま働くケースも多くあります。
  • 各取引業者さんに閉店日を伝えて取引を終了させる。
    • ビール会社・有線・レジなど
  • 水道・電気・ガス会社などの連絡をして閉店日で精算をする。
  • お客さんに閉店のお知らせを行う。

最後に

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毎年10万件以上の飲食店がオープンするものの、同じぐらいの数が閉店しています。

店舗を開店するのと同様に、店舗を上手に閉店することは、次の仕事、次の店舗の出店に大きく影響していきます。

買取りJPオリジナルの、上手に解約するためのチェクリストをご用意致しましたので、ぜひご活用ください。

 >【飲食店買取りJP】閉店・退店時チェックリスト ※PDFで表示されます

上手な解約方法も知って、少しでも次の出発につなげてください。

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